All Posts By

Roberta Fraser

Imóveis à Prova de Tempestade

By | Artigos

A economia de Portugal está andando a mil por hora, mas nem sempre será assim. É importante entender os ciclos econômicos e saber que um dia o mercado pode ficar mais azedo e competitivo.

Minha experiência é que a melhor forma de se proteger do vai e vem da economia é investir em imóveis imóveis turísticos para a turma dos 1% mais ricos do mundo, que terão sempre uma vida mais suave que os concorrentes.

Enquanto os simples mortais apertam os cintos e deixam de ir em viagens e restaurantes, a classe de altíssima renda no máximo deixa de fazer investimentos mais arriscados ou compras da terceira ou quarta casa.

Os hábitos de consumo de viagens, lazer e restaurante deste público praticamente não mudam, garantindo uma demanda muito mais sólida e constante.

E embora os imóveis de luxo sejam mais caros por metro quadrado, a realidade é que o retorno é melhor que os imóveis econômicos.

O que acontece é o fenômeno da diluição de despesas fixas. A conta de eletricidade, água, gás, tv a cabo, limpeza, check-in/out, contador são as mesmas para um apartamento de luxo que fatura 30.000 euros por ano ou para um econômico que recebe 10.000 euros.

É até engraçado pensar que as despesas são proporcionalmente 3 vezes mais caras para o apartamento econômico, que sofre com uma lucratividade menor.

Se o apartamento de luxo tem margens maiores e aguenta melhor a tempestade, vale o esforço de juntar mais dinheiro e comprar um imóvel nesse segmento.

O segredo para escolher bem é exigir qualidade superior em todos os aspectos. É preciso ter excelente localização, fachada imponente, acabamento de primeira, exposição solar adequada, conforto térmico e sonoro, serviços de alto nível, enfim todo o pacote.

Com essa estratégia em mente, vasculhamos a cidade do Porto para encontrar as três melhores oportunidades de investimento em imóveis de luxo.

Infante

Localizado na principal rua da região da Ribeira do Porto, colado aos principais pontos turísticos da cidade. Apresenta uma arquitetura antiga, que vem de encontro com a preferência do turista europeu que procura viver a história do local. Acabamentos de primeira qualidade e com excelente área comum.

Apartamentos entre 240.000 e 425.000 euros.

Aliados 107

Localizado no coração de avenida mais nobre da cidade. Do lado dos melhores hotéis e com fácil acesso à toda região turística. Arquitetura clássica e acabamentos impecáveis. Não há nada que seja possível criticar em relação à este empreendimento.

Apartamentos por 360.000 a 425.000 euros.

Sementeira

Por último, porém sem pecar no quesito qualidade, o empreendimento Sementeira tem frentes tanto para a Rua das Flores e como para a Mouzinho da Silveira, que junto com Aliados e Ribeira formam a trindade das grandes localizações turísticas da cidade do Porto. Linda fachada, excelente acabamentos e localização inigualável.

Apartamentos por 550.000 euros.

Para mais informações, complete o formulário
o seu e-mail e celular/whatsapp que retornamos.

Autor: Marcio Fenelon

Disclaimer
O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista.O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação.O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar.Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento.Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.

Cuidado: o CDI Vai Deixar Você Pobre

By | Artigos

Desconfio de quem acha que o passado foi melhor. O saudosista quase sempre tem uma falha da memória, esquecendo os perrengues e guardando apenas as coisas boas.

Eu não sou desse tipo – adoro a modernidade, mas uma coisa que eu sonho acordado é voltar para tempos em que o investimento no Brasil era algo mais simples.

Investir era fácil demais. Colocava no CDI e relaxava. Nada de pensar em estratégias e selecionar ativos. O dinheiro parecia brotar do chão por milagre.

De 2000 a 2016 foram incríveis 810% de CDI contra uma inflação de 200%. Uma aplicação de R$100 virou R$910 no bolso. Atualizando o capital inicial pela inflação resulta em R$300, ou seja, o lucro real foi de R$610, que representa 4,5% ao ano.

Esse valor é uma aberração, uma verdadeira jabuticaba, que também só cresce em Terra Brasilis.

Em qualquer outro local do mundo, aplicações de baixo risco e curto prazo rendem muito, mas muito pouco mesmo. Normalmente perde da inflação.

Não se engane, o desempenho passado não deve se repetir. Felizmente – acredite, é o melhor para o país – o CDI morreu.

Hoje o danado rende míseros 6,4% por ano brutos, 5,4% depois dos impostos e apenas 1,6% tirando a inflação. À essa taxa, seriam 44 anos de lenta tortura para conseguir dobrar o capital.

A boa notícia é que ele caiu porque controlamos a inflação, sinal de uma economia mais saudável, além de que um CDI raquítico incentiva a busca de alternativas financeiras e empresariais, gerando riqueza e empregos.

Em vez de ficar parado vendo o dinheiro sumir lentamente, o melhor é ter aplicações com perfil de risco similar, mas que consigam um retorno exponencialmente maior.

É aí que entra o bom e velho imóvel.

Primeiro porque é simples de entender. Compre, alugue, receba mensalmente, pague a manutenção de vez em quando, e quando o preço estiver bom, venda, compre um novo imóvel e repita o ciclo.

Também tem a questão da segurança física e jurídica. A posse jurídica de um imóvel é ponto pacífico em qualquer país democrático e ninguém conseguirá colocar uma casa nas costas para roubar.

Além disso, tem o total controle sobre os destinos do investimento. Aumenta aluguel, troca inquilino, reforma ou vende o imóvel, o destino está todo na mão do dono do ativo.

Não há muita dúvida que um ativo imobiliário é a opção mais próxima em termos de risco e segurança em comparação ao CDI, porém desde já informo que a perspectiva de retorno é infinitamente maior.

Aqui no velho continente, por exemplo, tem investimento com retornos líquidos de 6% (depois de pagar despesas e impostos) para quem colocar o imóvel para alugar.

Compare isso com o velho e cansado CDI e entenda a diferença para o seu futuro financeiro. São 44 anos para dobrar o capital no CDI e 12 anos para fazer a mesma coisa com um imóvel na Europa.

Eu até tenho dificuldade de entender porque as pessoas ainda insistem em investir seu suado dinheiro em uma opção que tem altíssima probabilidade de deixá-las pobre com o CDI.

Também não consigo entender porque alguns resolvem colocar todos os seus ovos numa única cesta.

O mais inteligente é ter umas coisinhas espalhadas em várias cestas por aí.

Um imóvel rendendo em euros é uma excelente forma de diversificação. Quando seus investimentos no Brasil estiverem sofrendo com alguma crise, não só o euro irá disparar, como o retorno dos ativos subirá com aluguéis mais altos e valorização do imóvel na Europa. É uma tripla valorização.

Quem se posicionou em um imóvel em Portugal segundo minhas recomendações de 2016, está dando risada sozinho com o crescimento dos aluguéis e a valorização que já aconteceu.

Porém ainda tem muita lenha para queimar nesse mercado. Alguns segmentos e localizações só começaram a reagir recentemente, com um cenário de queda do desemprego e PIB crescentes, em um ciclo virtuoso muito interessante.

O CDI morreu, mas você não precisa morrer junto.

Abraço,
Marcio Fenelon 

Nosso time está pronto para oferecer as melhores oportunidades para você buscar renda passiva em moeda forte.

Quer Saber Mais Sobre Esta Oportunidade?
Deixe o seu contato.

 

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário

Disclaimer

O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista.

O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação.

O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar.

Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento.

Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.

צאצאיהם של היהודים הספרדים: איך להשיג אזרחות פורטוגזית [Google Translation]

| Artigos | No Comments
(more…)

Imóveis à Prova de Tempestade

| Artigos | No Comments
A economia de Portugal está andando a mil por hora, mas nem sempre será assim. É importante entender os ciclos econômicos e saber que um dia o mercado pode ficar…

Opinião: Sistema Nacional de Saúde em Portugal é para ricos e pobres

| Artigos | No Comments
Para aqueles que emigram de seu país é sempre importante compreender como funciona a saúde no país de destino para um melhor planejamento e utilização do serviço de saúde. No…

Como ser médico em Portugal: veja os principais passos e desafios

| Artigos | No Comments
Hoje vou falar sobre o que é ser médico em Portugal. Ainda me lembro, em meados de 2011, do dia que eu disse: “Mãe, não quero mais morar no Brasil”. Foi…

67% de Retorno em Imóveis Turísticos em Portugal

By | Artigos

Oferta pequena e crescimento sustentável da demanda. Essas são as duas palavras mágicas que quando combinadas resultam em investimentos imobiliários de primeira grandeza.

Quando seleciono uma localização, eu quero ter certeza que não vai haver uma enxurrada de novos imóveis que forcem o preço para baixo. A limitação pode ser geográfica ou legal, quando o governo não autoriza novas construções.

O segundo componente é demanda crescente e sustentável. O local precisa ter capacidade de atrair novas pessoas que tenham capacidade de pagar mais, seja porque tem vocação turística, qualidade de vida ou bons empregos e negócios.

O Porto tem tudo isso

Porto é ideal porque o centro turístico é uma área geográfica extremamente reduzida e com estoque limitado de imóveis. Os novos terrenos são raríssimos. Não há como adicionar muitos novos metros quadrados, somente reformar.

É uma restrição legal intransponível. A cidade faz questão de preservar a arquitetura do final do século XIX, que é considerada um patrimônio do país. Podemos contar com essa barreira na nova oferta.

A cidade está fadada a crescer somente na sua franja, nunca no centro histórico, porém as atrações para os turistas, incluindo restaurantes, parques, museus, livrarias, lojas e vinícolas estão todas concentradas nesse pequeno núcleo.

E não precisa ser nenhum gênio para perceber que existe um ciclo virtuoso em curso no turismo em Portugal. Quantos mais turistas aparecem, mais investidores se animam a reformar seus imóveis. O governo arrecada mais impostos, faz obras de recuperação, tornando a cidade cada vez mais bonita, atraindo mais turistas.

A experiência é ótima. A cidade tem beleza natural, arquitetura única e história impressionante. A comida é ótima e barata. No Porto, um chopp custa €0,90! Um almoço completo – entrada, prato principal, sobremesa e vinho – sai por €5,5 numa tradicional tasca.

Para chegar e ficar também é muito barato. As empresas low cost vendem voos de €10-€40 e uma boa cama custa €20 por noite. Qualquer cidadão europeu de classe média tem condições de pagar por isso, que significa dizer que só na Europa há cerca de 350 milhões de potenciais clientes para uma visitinha ao Porto.

São pessoas com poder aquisitivo para pagar mais, elevando a receita dos imóveis e com isso também a valorização. O cenário do Porto é de preços cada vez maiores na medida que continue o processo de upgrade do reconhecimento da cidade.

Não é à toa que o turismo do Porto não pára de crescer. O desempenho não deixa dúvidas. A demanda por alojamento quase quintuplicou desde 2001.

A CIDADE ENTROU NO MAPA DO TURISMO MUNDIAL de uma forma definitiva, sendo considerada como um destino consolidado.

O turismo do Porto é um negócio com claras vantagens competitivas difíceis de se replicar que apoiam uma trajetória crescente de suas vendas no longo prazo, tanto em seus volumes, quanto nos seus preços.

E a melhor forma de surfar essa onda é fornecendo alojamento para essa avalanche de turistas.

Porque não Lisboa?

Investir numa empresa que apresenta crescimento sustentável é o sonho de qualquer investidor, certo? Então porque não vamos logo investir em Lisboa, que é a maior cidade, com o maior volume de turistas?

Na compra de qualquer ativo, tudo depende do preço e hoje Lisboa custa mais caro e rende menos para o investidor. Esse prêmio em relação ao Porto é ao mesmo uma grande injustiça e uma oportunidade para o investidor inteligente.

Se você pretende investir em imóveis para turismo, em nossa investigação descobrimos que o Porto apresenta perspectivas de retorno que são na média 50% maiores.

Eu adoro Lisboa, não sinceramente não acho que o ágio esteja valendo a pena nesse momento.

A região de Campanhã

Para pegar esse vento favorável do turismo da melhor forma possível, o ideal é selecionar regiões em transformação, pois podemos ainda pagar um preço camarada com base nas diárias que estão sendo praticadas hoje, com a esperança de que os preços subam quando o entorno melhorar. Se a tese não se comprovar, não tem problema, porque pagamos um preço justo para a realidade atual.

E aí que entramos com a região de Campanhã, cuja reputação a precede. Já foi considerada insegura e relegada ao segundo plano – lembrando que 5 anos atrás era o caríssimo centro histórico do Porto que tinha a mesma reputação.

A mudança já está em curso. A iniciativa privada tem arrematado terrenos e prédios para reabilitação, especialmente na Rua de Pinto Bessa, única recomendável para investimento, que já está recuperada em 50% de sua extensão.

Com as obras já em andamento atingirá em 2 anos cerca de 70% e em 5 anos estará completamente transformada para o turismo.

A prefeitura do Porto também está investindo pesado nessa região leste da cidade. São mais de €50 milhões para transformar o antigo Matadouro em escritório para startups de tecnologia e centro cultural e termina na ampliação da estação de trem e metrô e inclusão de um terminal de ônibus.

É nessa rua que está sendo construído o Empreendimento Pinto Bessa II. É o maior e mais completo da rua. Tem uma fachada enorme – diferencial de valorização – que só foi possível pela agregação de vários terrenos de difícil replicação.

O incorporador tem mais de 10 anos de atuação e acabou de lançar a segunda fase deste empreendimento. A construção será com uma grande empresa portuguesa.

Enquanto nas Flores e Aliados o metro quadrado só sai por €5.000, na Almada e Santa Catarina estão pedindo €4.000, no Pinto Bessa a pedida é menos de €2.300.

Para ser exato, o apartamento de 1 quarto com 69 m2 está com preço de venda de €155.000 ou €2.246 por metro quadrado.

Você pode procurar à vontade que não vai achar nada mais barato com essa qualidade em uma rua turística principal da cidade do Porto.

A expectativa é que o apartamento pronto seja vendido por pelo menos €3.000, lembrando que esse preço é mesmo sem considerar nenhuma valorização da área, simplesmente porque este é o preço de venda de imóveis prontos na região HOJE.

Comprando na planta e vendendo perto da entrega o retorno esperado sobre o capital investido (ROI) é de 67% ou €52.000 (R$218.000) para o investimento no T1, considerando a venda antes da entrega.

As condições de pagamento são de 50% em 3 ou 4 prestações durante as obras e 50% na escritura, parcela que pode ser financiada.

O potencial de faturamento como imóvel turístico na região é de €20.000 por ano com diária de €70 e 80% de ocupação, o que representa um yield de 12,9% ao ano, que é 29% maior do que a média da cidade do Porto.

Abraço,
Marcio Fenelon 

Quer Saber Mais Sobre Esta Oportunidade?
Deixe o seu contato.

 

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário

Disclaimer

O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista.

O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação.

O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar.

Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento.

Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.

צאצאיהם של היהודים הספרדים: איך להשיג אזרחות פורטוגזית [Google Translation]

| Artigos | No Comments
(more…)

Imóveis à Prova de Tempestade

| Artigos | No Comments
A economia de Portugal está andando a mil por hora, mas nem sempre será assim. É importante entender os ciclos econômicos e saber que um dia o mercado pode ficar…

Opinião: Sistema Nacional de Saúde em Portugal é para ricos e pobres

| Artigos | No Comments
Para aqueles que emigram de seu país é sempre importante compreender como funciona a saúde no país de destino para um melhor planejamento e utilização do serviço de saúde. No…

Como ser médico em Portugal: veja os principais passos e desafios

| Artigos | No Comments
Hoje vou falar sobre o que é ser médico em Portugal. Ainda me lembro, em meados de 2011, do dia que eu disse: “Mãe, não quero mais morar no Brasil”. Foi…

Investindo no Inevitável Para Retorno de Até 47%

By | Artigos

Se você tem mais de vinte anos já presenciou algum fenômeno de transformação de sua cidade.

O bairro tinha reputação péssima. Ninguém por opção própria escolhia morar.

Com o tempo a cidade cresceu e encareceu e pessoas com maior poder aquisitivo e mente mais aberta chegaram – geralmente forasteiros que não ligam para a reputação.

Passado um tempo, já nem tinha mais a possibilidade de pagar menos. O local se consolidou com boas opções de comércio e imóveis de melhor qualidade.

Aconteceu na vizinhança da minha infância, na Berrini, nas Perdizes, no Brooklin em Nova York e em outros lugares no mundo inteiro.

É um movimento natural em locais com expansão demográfica e sem problemas econômicos. É inevitável. Quem consegue farejar essas mudanças tem um prato cheio – de valorização. O bairro antes desvalorizado entra em uma escalada para ser mais aceito e começar a vender por preços mais próximos das regiões tradicionais.

Nesse exato momento a região de Campanhã está passando por essa transformação. A reputação a precede. Já foi considerada insegura e relegada ao segundo plano – lembrando que 5 anos atrás era o caríssimo centro histórico do Porto que tinha a mesma reputação.

A mudança começou com a Câmara do Porto investindo pesado. São mais de €50 milhões na transformação do Matadouro, que vai virar escritório para startups de tecnologia e centro cultural e termina na ampliação da estação de trem e metrô que vai agregar um terminal de ônibus.

Eu sei, eu sei. Pode ser que nada aconteça, porém o contrato do Matadouro já está assinado e a construtora é a Mota-Engil, a maior do país. Vai sair do papel.

Mesmo que não saia, a transformação já está em curso. A iniciativa privada acredita tanto que tem arrematado terrenos e prédios para reabilitação na região. Em especial são 3 prédios em construção – fora os vários já recuperados – na principal rua de Campanhã, e por enquanto única recomendável para investimento, a Pinto Bessa.

É nessa rua que está sendo construído o Empreendimento Pinto Bessa. É o maior e mais completo. Tem uma fachada enorme que só foi possível pela agregação de vários terrenos. Fachada grande tem mais valor e será muito difícil alguém conseguir repetir o feito de comprar tantos terrenos vizinhos.

O mais legal é que como o incorporador sabe que é um desbravador, também sabe que não pode cobrar muito, então está com os menores preços para imóveis com potencial turístico no Porto. Enquanto nas Flores e Aliados o metro quadrado só sai por €5.000, na Almada e Santa Catarina estão pedindo €4.000, no Pinto Bessa a pedida é menos de €3.000.

Para ser exato, o apartamento de 1 quarto com 64 m2 e mais 12 m2 de varanda está com preço de venda de €175.000 ou €2.734 por metro quadrado.

Eu pesquisei em 110 empreendimentos na cidade e não achei nenhum imóvel com potencial turístico com preço mais camarada. Você pode procurar à vontade que não vai achar nada mais barato com essa qualidade em uma rua principal da cidade do Porto.

O incorporador tem mais de 10 anos de atuação e a construção com uma grande empresa portuguesa já está andando. Entrega em 2019.

A expectativa é que o apartamento pronto seja vendido por pelo menos €3.250 por metro quadrado na entrega. E em 2 anos a região já estará consolidada para ter um desconto máximo de 15% sobre Almada e Santa Catarina, o que representa uma subida para a faixa dos €3.400 / €3.500.

Comprando na planta e vendendo perto da entrega o retorno esperado sobre o capital investido (ROI) é de 31% em cerca de 1 ano ou €33.000 (R$150.000) para o investimento no T1. Para quem esperar a consolidação, o retorno em dois anos fica em 47% ou €49.000 (R$215.000).

O potencial de faturamento em imóvel turístico na região é de €22.000 por ano com diária de €75 e 80% de ocupação, o que representa um yield de 12,5% ao ano, que é 25% maior do que a média da cidade do Porto.

 

Quer Saber Mais Sobre Esta Oportunidade?
Deixe o seu contato.

 

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário

Disclaimer

O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista.

O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação.

O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar.

Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento.

Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.

צאצאיהם של היהודים הספרדים: איך להשיג אזרחות פורטוגזית [Google Translation]

| Artigos | No Comments
(more…)

Imóveis à Prova de Tempestade

| Artigos | No Comments
A economia de Portugal está andando a mil por hora, mas nem sempre será assim. É importante entender os ciclos econômicos e saber que um dia o mercado pode ficar…

Opinião: Sistema Nacional de Saúde em Portugal é para ricos e pobres

| Artigos | No Comments
Para aqueles que emigram de seu país é sempre importante compreender como funciona a saúde no país de destino para um melhor planejamento e utilização do serviço de saúde. No…

Como ser médico em Portugal: veja os principais passos e desafios

| Artigos | No Comments
Hoje vou falar sobre o que é ser médico em Portugal. Ainda me lembro, em meados de 2011, do dia que eu disse: “Mãe, não quero mais morar no Brasil”. Foi…