Roberta Fraser

Porto View é Strong Buy por ser um ativo único e versátil com retorno excepcional

Este é o relatório mais completo que já fiz, mostrando uma análise de mercado do Porto, do empreendimento, do ciclo econômico, estratégia recomendada e retornos possíveis. Se “está sem tempo, irmão”, leia essa primeira página e depois pule direto para o final (aproveite para ver as fotos), onde encontrará o telefone e e-mail de quem pode explicar tudo rapidinho, sem leitura.

O Porto View é lançamento imobiliário do ano. Empreendimento que reúne características que conferem versatilidade de uso, diferenciais que o tornam único e com rentabilidade excepcional.

É único por ter localização perfeita para conhecer toda a cidade a pé, para apreciar o mais épico pôr do sol com vistas da cidade na privacidade da varanda do apartamento ao final do dia e depois sair de novo a pé para balada. 

Se diferencia também por um dos arquitetos mais premiados do país – José Gigante – e pela segurança de um dos maiores fundos europeus de investimento imobiliário – Firce Capital.  

É versátil porque pode servir de base de exploração do brasileiro que conhecer a Europa a fundo, ficando a exatos 18 minutos do aeroporto com voos de €30 a €150 para as principais cidades do velho continente, rendendo dinheiro quando o proprietário está fora – ao invés de ser uma draga de recursos.

É perfeito também para o investidor, sendo uma verdadeira máquina de fluxo de caixa, pelos diferenciais de localização, arquitetura e vistas, para gerar retornos acima de 1% ao mês no aluguel – nos famosos casos em que o próprio imóvel pode pagar o financiamento – ou 42.000 Euros na revenda.

Porque as vistas do Porto View são decisivas

As imagens que marcaram minha vida de turista estão todas relacionadas com vistas. É a imagem do do pôr do sol no Jardim do Morro – Ponte Luís I no Porto, que parece photoshop de tão perfeito que é. Do alto do Castelo de São Jorge em Lisboa. Da lua refletida no mar no quarto de andar alto do hotel em Miami. Do alto da famosa Tunnel View de Yosemite que deixa espantado o mais tranquilo espectador. 

É pura mágica. Fica na mente. Não é à toa que Torre Eiffel, London Eye, Ponte Luís I e Castelo de São Jorge são atrações turísticas que recebem milhões de visitas anualmente. São vistas que fazem o turista ter a agradável sensação de entender e dominar toda a beleza e complexidade ao seu redor.

E por isso que imóveis com vistas tem o maior faturamento. As estatísticas comprovam que os apartamentos com maiores rentabilidades da cidade sempre apresentam vistas, exatamente como a do Porto View.

Vista Porto Vivo

Um apartamento nesse empreendimento permitirá ao sortudo turista ou proprietário ter a agradável sensação de entender e dominar a cidade com comodidade e privacidade, sentado na sua varanda, tomando um bom vinho. Não há sensação melhor. 

Para o investidor é mais retorno e segurança de ter um imóvel sempre ocupado.

Porque a localização do Porto View é especial

Aqueles cabritos de montanha se sentiriam bem no Porto.  Em essência é uma série de escarpas e colinas. Não tem outro jeito de descrever. É um sobe e desce contínuo que cansa se não for bem administrado. 

O segredo é começar de cima e ir descendo em zigue-zague nos dois lados da Av. dos Aliados, entre a Santa Catarina e o Bolhão de um lado, e Almada, Cedofeita e Clérigos, do outro lado. No final junta tudo na Sé, Rua das Flores, Rua Mouzinho da Silveira, Palácio da Bolsa até chegar na Ribeira. 

O Porto View é especial porque está “lá em cima” na Trindade. Para o turista é só pôr o pé para fora que já estará no local certo para começar. Na descida todo santo ajuda. 

Chegando lá embaixo, não deve ousar desafiar as colinas na volta. Os 5 Euros do Uber serão muito bem gastos para devolver na porta do apartamento, ou é só pegar o metrô da São Bento ou Jardim do Morro em Gaia e descer na estação Faria Guimarães que fica colada ao prédio. 

Muito marinheiro de primeira viagem acha que o melhor local para ficar na cidade é na Ribeira, que fica “lá embaixo”. Não demora muito para aprender que será uma batalha diária colina acima e com a experiência, da próxima vez, passará a se hospedar “lá em cima”, onde é mais cômodo e mais barato.

Porque todo mundo se apaixona pelo Porto e o turismo não vai acabar na cidade

O Porto é bom, bonito e barato. Ganha prêmios internacionais toda hora (é bom). Tem uma arquitetura única, rio e mar em um mesmo local, mantido totalmente limpo (é bonito) e seguro. E é um dos custos mais baixos de toda a Europa (é barato), incluindo centenas de voos diárias low cost de toda a Europa e mundo.

Os prêmios se amontoam na sala do prefeito. Melhor destino turístico europeu eleito pelo European Consumers Council em 2015, 2016, 2017 e 2018. Um dos 20 destinos a se visitar em 2020 eleito pela Revista Travel & Leisure. Melhor cidade para se viver eleita pela Time Out Magazine em 2018 e ainda por cima um dos menores custos de vida da Europa de acordo com a Expatistan 2019.

O José Avillez, nosso Gordon Ramsay, além de cansar de mudar as palavras para poder ser entendido no Meste do Sabor da Globo no Brasil, está também cansado de participar de inauguração de restaurantes novos na cidade. São novos restaurantes e lojas, mas tudo muito artesanal e muito pessoal, no Tuga Way of Life. Um verdadeiro charme. 

Aquele reclamão das manifestações de Paris pertence a um grupo econômico, da família europeia, que ganha na média quase 40.000 Euros por ano. Abra os olhos porque são 500 milhões pessoas neste grupo. 

Você não acha que pelo menos 50% dos 500 milhões não tem €250 per capita para dar uma escapadinha de fim de semana para um lugar bom, bonito e barato como o Porto?  E que esses mesmos 50% não tem €1.000 per capita para passar 10 dias conhecendo Portugal? 

E que além de todo o público da Europa, ainda há mercado das Américas e Ásia para complementar? 

O mercado consumidor de turismo é simplesmente gigante e não para de crescer no Porto, onde são mais 12 milhões por ano só no aeroporto (duplicação em andamento!), com crescimento de 130% nos últimos 7 anos, tendo sozinho o dobro de turistas estrangeiros em comparação ao Brasil.

Com essa proposta do bom, bonito e barato, o turismo do Porto ainda vai longe. 

Porque o consumo de turismo é uma tendência para ficar

O fenômeno do turismo é daquelas tendências geracionais, de longo prazo, devido à democratização da viagem e à mudança de comportamento de consumo. 

Prepare a menor mala de viagem de sua vida e aproveite. As empresas de aviação inventarem os voos de baixíssimo custo, onde cada centavo de gastos é escrutinado, que até a impressão da passagem é cobrada e os agentes de embarque são verdadeiros snipers de malas para despachar, e assim oferecem passagens acessíveis à maioria dos mortais, como, por exemplo, um voo Porto a Barcelona por €30, ida e volta. 

Cozinha Porto View

No Brasil, o fenômeno dos voos low cost ainda é só uma ameaça e entendo que às vezes é difícil compreender, porém é uma realidade consolidada no velho continente.

Aquelas 3 horas que a influencer passa na praia em Ibiza para tirar a foto perfeita mudou as aspirações das pessoas em geral. Aquele negócio de mostrar o álbum para o amigo, coitado, é coisa do passado. 

A compra de casa e carro já virou sonho inatingível e a grana é para as experiências, com prioridade para viagens, passeios, restaurantes e muita foto no Instagram. 

A mudança de comportamento e o custo acessível são como gasolina e fogo reunidos para criar a explosão do turismo mundial.

E a competição?

De todos os fatores de risco, esse é o mais sério. Pode chegar um excesso de oferta de quartos de hotel para pressionar o mercado. No Porto é menos provável, porque o centro histórico praticamente não tem mais terrenos disponíveis, mas não se engane, porque acontece em todas as regiões e segmentos. 

Quem não se lembra da inundação de flats na década de 90 ou das salas comerciais da década de 10 no Brasil? Quem quer estar no imobiliário de alto desempenho, não tem como fugir desse risco, mas tem como gerenciá-lo. 

Eu tenho experiência nisso e é com grande convencimento que digo que a única característica que salva é a qualidade do imóvel. Precisa ser bem localizado, precisa ter diferenciais relevantes e bons acabamentos.

Nenhum prédio comercial de qualidade na Faria Lima ficou vazio, por exemplo. E os flats nos Jardins rendem que é uma beleza até hoje.

Quem não tem qualidade e diferencial, vai ter que fugir da raia. Os primeiros imóveis que entraram no mercado português serão os primeiros a pedir água. São desconfortáveis porque foram reformados nas coxas, tem decoração genérica e não apresentam nenhum apelo que não seja o preço.

Não se preocupe com eles, pois custaram muito pouco para os donos originais. Mas tome muito cuidado para não comprar esse limão agora. O destino deles é aluguel de longo prazo, uso próprio ou venda – geralmente no pior momento.

Eu não quero isso para meus leitores, então não importa se não comprar o Porto View, dê preferência para qualidade que seja tão óbvia que qualquer um percebe nas fotos do anúncio no AirBnB. Só assim para não ser obrigado a vender quando tiver um soluço.

Mas é por isso que me entusiasmo com o Porto View. Tem o diferencial das vistas, da localização com tudo a pé e do arquiteto de renome. Três em um único empreendimento é para pedir música no Fantástico. É um produto extremamente resiliente que não irá sofrer em nenhum momento de mercado.

Terraço Porto View

Porque o preço do Porto View é muito bom

Os promotores me desafiaram: – “Você não vai encontrar imóvel mais barato que o Porto View no centro histórico. Pode procurar à vontade”.

Fui atrás só para contrariar. Entrei no meu site preferido – idealista.pt – esquece os outros, este é melhor, onde estão todos os anúncios e com o melhor sistema de procura no mapa. 

Escolhi casas no distrito do Porto, concelho do Porto, região do centro histórico (Cedofeita, Santo Idelfonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória), “nova construção”. 

A listagem deu 143 imóveis com preço médio de €3.808 por m2. Comecei mal porque o Porto View tem produto de €2.650 por m2. Olhei cada lançamento e cada anúncio.

Finalmente achei o primeiro concorrente por €2.400 Euros por m2, mas logo descubro que a área inclui o jardim. Truque barato. Incluindo os jardins, o Porto View cai para menos de €2.000 por m2. Tive que excluir.

Outro empreendimento por menos de €2.650 por m2. Era bom demais para ser verdade. Dessa vez incluía terraço. Era na verdade caro para caramba. Outra jogada velha para reduzir o preço por metro quadrado. 

Eu queria qualquer empreendimento por menos de €2.650 por m2 de ÁREA BRUTA COBERTA PRIVATIVA. E assim passei as próximas horas em vão para descobrir que não havia nada parecido mais barato na cidade.

Mas o que já parece barato é na verdade mais barato ainda. Apartamentos similares na cidade, ou seja, aqueles com vistas têm preço ainda maior.

Nessa comparação fiquei sabendo que o Porto View é muito mais barato que o segundo colocado, que tem preço de €3.511 por m2. Sem falar que na cidade inteira tinham apenas 7 opções de imóveis com alguma vista. 

Sala Porto View

O Porto View é realmente um ativo raro que está 25% mais barato que o segundo empreendimento mais em conta da cidade.

Porque o retorno na revenda é excepcional

O melhor negócio em um mercado aquecido como o de Portugal é incorporar, o segundo melhor é ficar sócio do incorporador através da compra na planta com desconto sobre o valor de mercado.

Como ficou claro pelo levantamento acima, o Porto View tem grande potencial de valorização só pelo fato de estar sendo vendido barato. O lucro potencial antes do imposto de renda e comissões é de €42.000, considerando que imóveis com vista são vendidos por pelo menos €3.300 por metro quadrado.

Esse número não leva em consideração qualquer valorização do mercado em si. É realmente só por comprar barato no momento certo. E não pense que o construtor está querendo fazer caridade. Ele precisa vender rápido para ter dinheiro suficiente para construir sem investimentos adicionais.

É com o dinheiro adiantado pelos clientes que a obra vai andar e o retorno sobre o capital do construtor vai ficar interessante.

Não se preocupe se ele não vender. Não vai ser problema, pois além de ter 30% dos apartamentos vendidos em 1 semana, o dono é um fundo europeu com mais de €2 bilhões no bolso (FIRCE Capital). 

Quarto Porto View

Tenha em mente, contudo, que a busca por maiores retornos do construtor é sua melhor amiga. Ele quer vender rápido para não ser obrigado a pagar a obra do bolso, portanto, precisa dar descontos polpudos. 

Porque o retorno no aluguel é excepcional

A PriceWaterouseCoopers (PwC) espera que a receita média diária de um quarto de hotel no Porto fique em €82 em 2019 . Em outras palavras, cada quartinho no Porto renderá em média €82 por dia x 365 dias, resultando em um faturamento de €29.930.

Convenhamos que um apartamento com mais que o triplo do tamanho e com todas as comodidades de sala ampla, cozinha completa, banheiros e varandas espaçosos, como o Porto View tenha um desempenho similar ao de um quarto de hotel com menos de 20 metros quadrados. 

Supondo que um enorme apartamento do Porto View tenha o mesmo desempenho de um quarto de hotel de 20m2, o lucro líquido seria de €15.000 por ano, mas depois da última pisada de bola da PwC na entrega do envelope de melhor filme do Oscar em 2017, eu nunca mais consegui confiar neles. 

Brincadeiras à parte, eu prefiro sempre fazer uma checagem com a fria realidade das ruas. Para mim, a média de diária por pessoa – ajustada para a sazonalidade – oferecida no AirBnB e Booking em um raio de 500 metros do imóvel é a melhor forma de conseguir uma boa estimativa de faturamento. 

Dentro deste critério, e sem levar em consideração os diferenciais do Porto View, a diária média seria de €91 com ocupação de 80%, resultando em uma receita por apartamento de €72 por noite (menor que os €82 da PwC).

Ainda assim, o resultado líquido ficaria em €12.725, sem fazer absolutamente nada a não ser conferir o extrato, pois a gestão será totalmente terceirizada. O retorno líquido de 6,9% ao ano quase 40% maior que a média de imóveis na planta para turistas na cidade.

Com financiamento é possível elevar este retorno para mais de 1% ao mês. É só financiar pelo menos 55% da aquisição. É certo que o lucro líquido reduzirá para €11.079, porém o investimento cairá ainda mais, e o retorno subirá para 12,8% ao ano ou mais de 1% ao mês.

É importante ressaltar que o valor financiado na escritura independe do quanto já se pagou diretamente aos construtores. O cronograma de pagamento do Porto View é de 7 parcelas de 10% cada durante a obra, porém mesmo assim o banco pode financiar até 70% da aquisição na escritura (até 90% para portugueses ou residentes), o que na prática significa receber dinheiro de volta no momento da escritura. 

Este é um caso clássico em que o aluguel do imóvel pode pagar a prestação do financiamento do imóvel sem nenhum problema, mesmo nos casos em que o financiamento seja de 70% e a duração do empréstimo de apenas 13 anos.

Porque o retorno em Euros é totalmente diferente do retorno em Reais

Ter um retorno de 1% ao mês é bom em qualquer local no mundo, mas é importante entender que não dá para comparar os retornos em Euros com Reais.

O Euro é moeda forte que mantém valor no decorrer do tempo por ser lastreada pela economia de 27 países com mais de 500 milhões de habitantes. Nos últimos três anos, o Euro valorizou 34% sobre o Real. 

Quem investiu em imóveis em Portugal não só teve o efeito da valorização dos imóveis, como também ganhou 34% no poder de compra da moeda. São comuns casos em que o retorno total superou os 70% no período.

Todo portfolio merece um percentual em moeda forte, seja para manter o poder de compra ou para ser uma reserva de valor de emergência se as coisas não correrem bem no Brasil.

Como se posicionar para o momento atual de mercado

Para quem entende de ciclos econômicos e está preocupado com o que pode acontecer pela frente, eu tenho dois comentários.

Não tente prever os ciclos. É perfeitamente possível saber a direção, porém impossível saber o momento da virada. O mais importante é sempre se posicionar em bons produtos e nunca quebrar para poder continuar investindo no mercado. 

Para isso use somente o dinheiro que está sobrando para investir. Se o banco falhar no financiamento, não tem problema, pague com recursos próprios. Se o mercado falhar na revenda, não tem problema, espero até os preços voltarem e até aproveite para comprar mais imóveis mais baratos.

Na pior crise da história recente, os preços começaram a reagir em 3 anos. E lembre-se que o turismo pode falhar por 1 ou 2 anos, porém também sempre volta com força, porque é uma decisão de estilo de vida. 

Para quem quer saber onde estamos no ciclo, o mercado europeu está três anos atrasado em relação aos EUA. A crise baixou por lá em 2008 e por aqui em 2011. O mercado americano só agora começa a dar sinais de falta de fôlego nos preços, porém ainda sem queda relevante de preços. 

Temos alguns anos de mercado forte pela frente. Colocando em contexto, alguns anos podem representar uma valorização expressiva (que não está em minhas contas). Nos últimos dois anos o preço do metro quadrado médio vendido no Porto subiu 47%. 

Ainda há uma grande avenida de valorização pela frente que continuará sendo trilhada enquanto o emprego estiver em alta, juros em baixa e o turismo crescente.

Informações adicionais

Não coloquei as informações sobre preços, tamanhos e condições de pagamento de propósito. Assim você vai poder conhecer o incomparável e simpático Rafael Nunes da 100 Domus – maior imobiliária do Porto – que terá o prazer de passar todos os detalhes. 

E pode deixar que nós da Atlantic Bridge daremos toda a retaguarda na parte jurídica, tributária e financeira que precisar.

Contato

Rafael Nunes

Telefone: +351 912 896 446 (tem whatsapp!)

E-mail: rafael.nunes@100domus.pt

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário

Disclaimer

O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista.

O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação. 

O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar.

Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento. 

Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.

Portugal foi durante muito tempo uma aberração imobiliária. Em uma tradição que remonta ao começo do século passado, a balança dos direitos pendia para o lado dos inquilinos, tornando o aluguel residencial um dos piores negócios que existiam em terras portuguesas.  O panorama mudou em 2012 com a introdução de uma nova lei de inquilinato, e mudou tanto que atualmente as Câmaras Municipais estudam a contenção e suspensão de imóveis destinados à exploração turística com as novas regras para imóveis para turistas em Portugal. Saiba tudo abaixo.

Novas regras para imóveis para turistas em Portugal: como era antes da Lei de Inquilinato

Antigamente, em Portugal, os contratos não eram passíveis de reajuste. O inquilino permanecia no imóvel, mesmo após o vencimento do contrato, passando o “direito” para os filhos. Os aluguéis sem correção perdiam valor perante à inflação, tornando-se irrisórios a ponto de não justificar que o proprietário fizesse qualquer manutenção.

Sem poder retirar os inquilinos e tendo que lidar com a bizarra figura jurídica da hereditariedade do contrato de aluguel, o proprietário se via em um círculo vicioso de aluguéis simbólicos e imóveis degradados, sem manutenção.

2012: Nova Lei de Inquilinato

A Nova Lei de Inquilitato entrou em vigor em 2012. A partir de então, o proprietário já pode retomar o imóvel no vencimento do contrato. Melhor ainda, pode pedir a saída de inquilino para uma reforma completa.

A mudança do ambiente regulatório foi essencial para que o centro histórico de Lisboa e do Porto fossem renovados e alugados para turistas, que desde então não param de chegar em voos low cost e através das plataformas digitais de compartilhamento, como o Airbnb.

Alojamento local em ascensão

O movimento foi tão vigoroso que o governo resolveu reconhecer e regulamentar o setor, que passou a ser conhecido como “alojamento local”. Foram criadas regras de segurança, impostos, controle de hóspedes estrangeiros e registro nas câmaras municipais (prefeituras).

O sutil detalhe é que ninguém podia barrar a criação de um novo alojamento local. Era só comunicar às câmaras municipais e começar a faturar. Eventualmente haveria fiscalização, porém o início era imediato.

Começaram a chover reportagens na mídia impressa e televisiva dos antigos inquilinos sendo retirados. Com um imenso conflito de identidade, Portugal amava o dinheiro do turismo, porém detestava o despejo das pessoas.

Depois de anos de reclamação, o governo resolveu aumentar os impostos sobre o alojamento local, como forma de frear o setor, para depois passar o controle da instalação de novos alojamentos locais para as câmaras municipais, incluindo poder de veto.

Se está nos seus planos investir em imóveis em Portugal, sugerimos a leitura desse artigo.

Lisboa: suspensão e regulamento de zonas de contenção

Imediatamente, em novembro de 2018, Lisboa bloqueou a instalação de novos alojamentos locais em áreas com grande presença turística: Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama e Mouraria, para seis meses depois incluir no bloqueio, a Graça e Colina de Santana.

Ao mesmo tempo, colocou em audiência pública um novo regulamento, que ainda está em tramitação, prevendo que áreas em que o alojamento local represente mais de 10% dos imóveis sejam consideradas de contenção (relativa ou absoluta). Nesses locais só é possível a instalação com base na exceção que a câmara considerar oportuna.

De acordo com este projeto de regulamento, a Câmara, porém, só poderá considerar imóveis que não tiveram inquilinos residenciais nos últimos cinco anos. O intuito é claramente travar o desvio de casas e apartamentos para a atividade turística.

Nos casos em que não houve inquilinos nos últimos cinco anos, o regulamento que está em tramitação estabelece os critérios onde a câmara poderá considerar liberar um alojamento local nas áreas de contenção:

1. Imóvel que esteja totalmente vazio há mais de três anos ou com obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação;
2. Quando houve mudança de uso de logística, indústria ou serviços para habitação.

A autorização, caso concedida, terá um prazo de cinco anos, quando haverá a necessidade de obter uma nova licença.

Porto: contenção começa em 2019

O Porto só começou o movimento de aperto em julho de 2019, estabelecendo um bloqueio de novos alojamentos locais nas áreas de contenção, definidas como aquelas em que haja mais de 25% de imóveis para turistas.

Da mesma forma, a Câmara do Porto colocou em audiência pública um novo regulamento, que ainda está em tramitação, prevendo que novos registros de estabelecimentos de alojamento local nas zonas de contenção poderão ser concedidos desde que os imóveis não tenham sido alugados nos últimos três anos.

Atendendo esse requisito, a câmara poderá conceder a licença para:

• Imóvel que estiver vazio nos últimos três anos;
• Prédios que estavam em mau ou péssimo estado de conservação que foram objeto de reforma completa realizada nos últimos dois anos;
• Mudança de uso de logística ou indústria para habitação ou serviços;
• Novos edifícios que surgiram de demolições com fundamento em péssimo estado de conservação ou risco de desabamento;
• Quando a exploração do alojamento for na modalidade de quartos.

De acordo com este projeto de regulamento, o prazo da autorização é de seis anos para locais com concentração de alojamento local de 25%, quatro anos para mais de 37,5% e dois anos para mais de 50%.

Veja onde é melhor comprar imóveis em Portugal: em Lisboa, Porto ou Algarve.

Cuidados adicionais com as novas regras para imóveis para turistas em Portugal

Embora ainda em tramitação, essas novas regras para imóveis para turistas em Portugal deixam claro que para obter retornos superiores à média com a exploração do alojamento local o investidor precisa ter cuidados adicionais na escolha do imóvel em Lisboa e no Porto.

É preciso avaliar o nível de contenção em que o imóvel está inserido e escolher as melhores áreas, preferencialmente aquelas que ainda não estejam sob o espectro da contenção e que não tenham autorizações com prazo determinado.

Especialmente autorizações com prazo definido carregam o risco de mudança de atitude das câmaras municipais no momento da renovação, trazendo uma grande vantagem para os imóveis que estejam fora da área de contenção, cuja autorização não tem nenhum prazo fixado.

Leia também o nosso guia passo a passo para comprar imóveis em Portugal.

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário