Golden Visa por aquisição de imóveis para reabilitação em Portugal: saiba tudo

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Você sabia que existe uma modalidade de Golden Visa, através da aquisição de imóvel, cujo valor mínimo de investimento necessário é de 350 mil euros? 

Trata-se de uma modalidade menos conhecida, com o objetivo de promover a reabilitação urbana, e que pode oferecer uma série de benefícios ao seu titular face ao investimento imobiliário clássico de 500 mil euros. 

Confira como funciona o Golden Visa para reabilitação urbana, bem como suas vantagens e desvantagens face às demais modalidades de Golden Visa. 

Golden Visa: benefícios e modalidades

O Golden Visa (Autorização de Residência para Investidores – ARI), programa de vistos mais conhecido de Portugal, tem como objetivo atrair investidores para o país. Em contrapartida ao investimento realizado, este Visto oferece uma série de benefícios aos seus titulares, dentre os quais:

  • Entrada e livre trânsito em todo o Espaço Europeu (Schengen); 
  • Possibilidade de residência legal em Portugal, se o seu titular desejar; 
  • Obrigação de passar apenas uma ou duas semanas por ano em Portugal; 
  • Possibilidade de obtenção de cidadania portuguesa, após 5 anos de investimento;
  • Possibilidade de extensão dos benefícios ao cônjuge e dependentes. 

Os investimentos para fins de Golden Visa podem ser feitos através da aquisição de imóveis, transferência de capitais, investimento em pequenas e médias empresas, criação de postos de trabalho, investimento em pesquisa científica ou ainda em produção artística e preservação ou conservação do patrimônio cultura.

Modificações nas regras do Golden Visa Portugal

Em Fevereiro foi aprovada a Lei do Orçamento do Estado para 2020 que, dentre outros temas, autorizou o Governo a proceder com algumas alterações ao regime do Golden Visa. 

Na altura, foi veiculado de forma equivocada por parte da mídia que este Programa deixaria então de existir, o que não é verdade. 

O que ocorre é que o Governo passou a ter autorização para vir a alterar este regime no que se refere especificamente aos seguintes aspectos: 

  1. Restrição dos investimentos imobiliários necessários à concessão dos Golden Visa aos territórios do interior do país, Madeira e Açores. Por conseguinte, prevê-se a exclusão das cidades de Lisboa e Porto, bem como a região do Algarve;
  1. Aumento do valor mínimo dos investimentos e do número de postos de trabalho necessários à concessão de Golden Visa. Assim, espera-se um aumento dos valores mínimos necessários aos investimentos em geral para concessão deste tipo de visto.

Contudo, cumpre destacar que tais alterações AINDA NÃO ESTÃO EM VIGOR, uma vez que o Governo ainda não usou a sua prerrogativa legal. O que existe, até o momento, é uma autorização legislativa para que o Governo venha a proceder com as referidas alterações, bem como especificar o seu alcance, mas sem data específica para quando isto irá ocorrer. 

Extra oficialmente, a informação veiculada era de que estas medidas só seriam implementadas em 2021. Contudo, considerando o cenário de pandemia em que o país se encontra envolvido no momento, especula-se que tais medidas nem sequer venham a ser implementadas no próximo ano. 

Golden Visa por Investimento Imobiliário 

Segundo dados oficiais do SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras de Portugal), entre outubro de 2012 até Março de 2020 Portugal já havia emitido mais de 8.413 Golden Visas, sendo que mais de 90% destes foram concedidos por via do requisito de aquisição de bens imóveis. 

Ainda que a modalidade de investimento imobiliário seja a mais popular entre os investidores, o que muitas pessoas não sabem é que existem duas formas distintas de investimento através de aquisição de imóveis para fins de obtenção do Golden Visa, com requisitos bastante distintos inclusive quanto ao montante de investimento necessário a ser aportado no país.

Investimento imobiliário clássico x Investimento imobiliário para reabilitação 

Quando foi inicialmente criado, o Programa Golden Visa previa apenas uma forma de investimento imobiliário para sua obtenção: através da aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros. 

Nesta modalidade “clássica” de investimento imobiliário, não importa se o investidor adquire um ou mais imóveis, se estes imóveis são novos, restaurados ou antigos, ou mesmo onde se localiza este imóvel dentro das cidades, o que releva é o montante do investimento aplicado na sua aquisição, que deve ser superior a 500 mil euros. 

Contudo, em 2015 o governo português realizou um aditamento à Lei do Estrangeiro prevendo uma modalidade adicional de investimento imobiliário para fins de obtenção de Golden Visa, através da: 

Aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 mil euros; 

Para tanto, e tendo em vista que esta modalidade demanda um “esforço a mais” por parte dos investidores com a realização de obras no imóvel que venha a adquirir, o valor do investimento é consideravelmente mais baixo, passando o montante global necessário (aquisição do imóvel + obras) a ser de 350 mil euros. 

Portanto, para fins de pedido de Golden Visa, hoje coexistem a modalidade clássica de investimento imobiliário (no valor de 500 mil euros) e a modalidade de Golden Visa para reabilitação urbana em Portugal, com imóveis antigos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, no valor mínimo de 350 mil euros. 

* Aproveito para destacar que caso os imóveis em questão sejam adquiridos em “territórios de baixa densidade”, de acordo com a definição legal para este efeito, o valor de ambas as modalidades de investimento imobiliário poderá ser reduzido ainda em 20%. 

Requisitos do Investimento Imobiliário para Reabilitação

Quando direcionado ao pedido inicial de Golden Visa, os principais requisitos para a modalidade de investimento imobiliário para reabilitação são: 

  • Requisito do imóvel: construção concluída há mais de 30 anos ou localização em Área de Reabilitação Urbana – ARU;
  • Requisito da reabilitação: obras de renovação do imóvel, comprovadas por contrato de empreitada ou pedido de informação prévia ou do respectivo licenciamento;
  • Requisito da aquisição: comprovação de aquisição da propriedade do imóvel, livre de ônus e encargos;
  • Investimento mínimo necessário: 350 mil euros, somado o valor do imóvel com o valor das obras de reabilitação.

Destacamos também que é possível adquirir o imóvel em regime de compropriedade, desde que o requerente do Golden Visa cumpra com o requisito de investimento mínimo necessário para este efeito. 

Principais vantagens do investimento imobiliário para reabilitação 

Com esta modalidade de Golden Visa, Portugal tem como objetivo continuar atraindo investidores para o mercado imobiliário do país, mas direcionando-os para que promovam a restauração de imóveis antigos ou localizados em áreas estratégicas de reabilitação das cidades, fazendo com que a iniciativa privada colabore com o Estado na melhoria das condições de habitação das cidades. 

Para os investidores, além de todas as vantagens decorrentes da obtenção do Golden Visa, como a possibilidade de residência legal e da cidadania portuguesa após 5 anos da manutenção do investimento, essa modalidade de reabilitação apresenta como principal benefício o seu valor reduzido face à maioria dos demais investimentos elegíveis para este Programa de Visto. 

Por exemplo, relativamente ao investimento imobiliário clássico (500 mil euros) ou a transferência de capitais (1 milhão de euros), o valor mínimo necessário para investimento em reabilitação urbana é significativamente mais baixo (350 mil euros). 

Atenção: 

Para que fique bem claro, o valor da aquisição do imóvel para reabilitação poderá ser de 300 mil euros desde que o valor das obras a serem realizadas alcancem os 50 mil euros, perfazendo um total de 350 mil euros de investimento. 

Ou, ainda, você poderá adquirir 2 imóveis de 150 mil euros cada um, lembrando que os mesmos tem que estar localizados em ARU ou terem sido construídos há mais de 30 anos, e realizar obras de restauração nestes imóveis que ultrapassem os 50 mil euros, perfazendo o montante mínimo de 350 mil euros exigidos. 

Portanto, nesta modalidade de Golden Visa o valor da aquisição do imóvel em si poderá ser inferior ao montante de 350 mil euros. 

Veja também a possibilidade obtenção de Golden Visa através de Fundos de Investimento

Principais desafios do investimento imobiliário para reabilitação 

Se, por um lado, o valor do investimento necessário foi consideravelmente reduzido no caso de aquisição de imóveis para reabilitação, por outro lado não podemos negar que esta modalidade de Golden Visa exige um “esforço adicional” por parte do investidor para o cumprimento dos demais requisitos necessários para este efeito. 

Requisitos do Imóvel 

O primeiro desafio passa pela busca e seleção de um imóvel do interesse do investidor, cuja construção tenha sido concluída há mais de 30 anos ou que esteja localizado em Área de Reabilitação Urbana – ARU. 

Em Portugal, ARUs são áreas territorialmente delimitadas pelos municípios que se encontram em situação de insuficiência, degradação ou obsolescência e que justificam uma operação de “reabilitação urbana”, liderada por iniciativas do próprio Estado. 

Este fator, por si só, já limita a liberdade do investidor em optar por investir na aquisição de qualquer tipo de imóvel disponível em Portugal para fins de Golden Visa. 

Requisito da Reabilitação 

O segundo desafio é o da realização de obras de restauração no imóvel que venha a adquirir. Normalmente, esta etapa envolve um prévio processo de licenciamento das obras, a contratação de profissionais para o efeito (empreiteiros, arquitetos, engenheiros), e o seu acompanhamento. 

Portanto, neste caso, não poderá simplesmente o investidor adquirir um imóvel pronto e acabado, sendo compulsória a realização da etapa adicional de obras neste imóvel. 

Solução “Chave na Mão”: sim, existe! 

Não deixe que os desafios te desanimem, pois atualmente existem no mercado soluções do tipo “Chave na mão”, ou seja, voltadas especificamente para pessoas que desejam obter o Golden Visa através do investimento imobiliário para reabilitação, sem que tenham que se preocupar com obras ou com a busca dos imóveis. 

Neste sentido, os interessados já podem adquirir um imóvel pré-selecionado, que atenda aos requisitos legais do tempo de construção ou da sua localização, juntamente com um projeto de licenciamento e de empreitada “pré aprovados” para o efeito. 

Estes produtos podem ser desde imóveis para residência, prédios já planejados para aluguel por temporada para turistas, ou ainda opções de aquisição de frações dentro de um pool hoteleiro em imóvel a ser restaurado. 

Um outro ponto bastante atrativo, é que alguns destes “pacotes” ainda incluem o serviço de gestão da propriedade, ou seja, a empresa contratada poderá ficar encarregada pelo aluguel do seu imóvel ou fração para terceiros, o que poderá gerar ao investidor uma renda mensal ou anual decorrente da sua exploração, renda esta que poderá ser garantida ou não a depender do produto. 

Para finalizar, existem ainda empresas no mercado que asseguram o “buyback” do imóvel vendido ao cliente, após os 5 anos de manutenção do investimento necessário ao seu pedido de cidadania portuguesa decorrente do Golden Visa. 

Apesar das variadas opções “chave na mão” disponíveis no mercado, é muito importante verificar a viabilidade jurídica destes produtos para fins de pedido de Golden Visa, a fiabilidade das empresas promotoras, bem como ficar atento às rentabilidade e condições oferecidas para exploração do seu imóvel, de forma a assegurar que está fazendo um investimento seguro, credível e rentável. 

Se você está em dúvida se o melhor caminho para você morar em Portugal é através do Golden Visa ou Visto D7 em Portugal, esse artigo explica as principais diferenças e vantagens de cada um. 

 

 

*Este artigo tem caráter meramente informativo, não sendo objetivo do mesmo esgotar o assunto e não pode ser utilizado como fonte exclusiva para tomada de decisões  acerca do tema.

 

 

Autora: Roberta Fraser
Cidadania & Imigração