É natural que o primeiro pensamento que venha à mente depois de decidir por uma aquisição é como financiar imóvel em Portugal.

Só temos boas notícias: é possível, barato e acessível, porém o processo de seleção do melhor financiamento e aprovação de crédito tem uma série de detalhes que vamos descrever a seguir.

Como financiar imóvel em Portugal: o brasileiro consegue financiamento?

Com a livre mobilidade de pessoas na União Europeia é essencial para os bancos saberem lidar com estrangeiros, sob pena de perderem negócios relevantes.

Sendo a operação de financiamento imobiliário a grande porta de entrada para a fidelização de um novo cliente por décadas, todo grande banco europeu e português já está preparado para concessão de crédito para não-residentes.

O brasileiro se beneficia dessa realidade, conseguindo financiamento imobiliário desde que reúna as condições mínimas de renda e documentação, sendo aceitos rendimentos obtidos no Brasil ou mesmo em outros países.

Aprovação de crédito

O aspecto mais importante para saber como financiar imóvel em Portugal é a aprovação do crédito. Como regra geral e de acordo com a recomendação do governo, a prestação não pode ultrapassar 50% dos rendimentos, descontados os impostos e as outras prestações e obrigações.

Poucos sabem que os bancos têm liberdade para quebrar essa regra para casos muito especiais, geralmente reservada para clientes com grande patrimônio que se comprometam a utilizar outros produtos bancários, como por exemplo aplicações financeiras.

O tipo de renda aceito para comprovação muda de banco a banco. Alguns aceitam apenas salários ou rendimentos de profissionais liberais, outros incluem até dividendos e juros de aplicações e há até casos em que o banco aceita a composição de renda de um terceiro que seja avalista.

A lista de documentos pessoais inclui:

  • Identificação pessoal (passaporte);
  • Número de identificação fiscal (NIF)
  • Três últimos comprovantes de salário;
  • Extrato de conta corrente (seis meses);
  • Última declaração de imposto de renda;
  • Comprovante profissional (contrato de trabalho, carteira profissional, contrato social, etc)
  • Em alguns casos, relatório do sistema de informação de crédito do Banco Central do Brasil.

Veja o guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal aqui.

Quanto vou conseguir financiar?

Segundo a recomendação do Banco de Portugal, os bancos não devem financiar mais que 90% de um imóvel em Portugal, porém um cliente não-residente consegue de 60% a 70%, havendo casos mais raros na faixa de 80%, quando o relacionamento com o banco é excepcional.

Qual será o prazo de financiamento do imóvel?

O prazo máximo de um financiamento em Portugal é de 40 anos, porém um cliente não-residente geralmente fica restrito a 30 anos. A soma do prazo do financiamento e a idade do tomador nunca pode ultrapassar de 75 a 80 anos, dependendo do banco. Um cliente com 50 anos, por exemplo, poderia tomar um financiamento de no máximo 25 a 30 anos.

Simulação e realidade

Cuidado com as conversas com gerentes de banco sobre como financiar imóvel em Portugal. Em nossa experiência, eles se dividem em dois tipos: o muito otimista, que diz que tudo é possível, e o que não se compromete com nada.

Nenhum dos dois está perto da realidade. A única forma de garantir um financiamento é uma análise completa de crédito e do imóvel. As simulações em sites ou nas agências só servem para dar uma primeira ideia das condições e da prestação, porém sem nenhum garantia em nenhum aspecto.

Os sites de simulação de crédito à habitação dos principais bancos de Portugal são:

  • Caixa Geral de Depósitos;
  • Crédito Agrícola;
  • Banco BPI;
  • Banco CTT;
  • Millennium BCP;
  • Novo Banco;
  • Santander Totta;
  • UCI.

As simulações são só informativas e há sempre o valor de conversar com os bancos para determinar aquele com melhor encaixe para suas necessidades.

Não havendo nenhuma garantia de financiamento, a melhor prática para quem quer saber como financiar um imóvel em Portugal é sempre colocar cláusula no contrato de compra e venda que garanta o retorno de qualquer valor adiantado caso haja uma resposta negativa por parte do banco.

Prestações fixas e variáveis

A modalidade mais popular para financiar imóvel em Portugal é a de prestações variáveis, que é composta por uma taxa de juros, também conhecida como spread, e um indexador, a Euribor (custo do empréstimo entre os bancos europeus – similar ao CDI brasileiro).

As prestações dos financiamentos com taxa variável sobem e descem conforme o comportamento da Euribor, podendo resultar em montantes muito maiores (ou menores) dos inicialmente acordados. Por exemplo, em um financiamento com spread de 1% ao ano, se a Euribor subir 1%, o valor dos juros irá dobrar.

Os financiamentos com taxas de juros fixas, por outro lado, irão sempre resultar em uma mesma prestação do início ao fim.

Quando se recebe uma oferta de financiamento, a taxa variável é sempre mais barata do que a taxa fixa no curto prazo, porém é incerto quem pagará menos juros ao final do prazo, a depender do comportamento da Euribor.

Investir em Portugal vale a pena? Leia esse artigo e descubra.

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Como financiar imóvel em Portugal: comparando propostas e entendendo as taxas

Por lei os bancos são obrigados a entregar uma ficha com informações padronizadas de financiamento imobiliário. Este é um excelente instrumento para comparação das propostas para saber como financiar imóvel em Portugal.

O primeiro passo é entender que a Taxa Anual Efetiva (TAN) nada mais é do que a soma do spread e da Euribor. O spread é sempre negociável, porém a Euribor é uma taxa de juros calculada.

Analisar somente o spread ou a TAN não é suficiente porque existem outros custos associados de seguros, comissões e taxas que têm um impacto relevante. Um truque barato dos bancos é oferecer um spread camarada e depois carregar no custo do seguro de vida, por exemplo.

Para evitar essa armadilha é preciso também se analisar a Taxa Efetiva Anual Global (TAEG) que é a expressão de todos os custos envolvidos, como seguros de vida e do imóvel, taxas e comissões administrativas, custos de avaliação e de cadastro.

O empréstimo mais barato será aquele que tiver a menor TAEG.

Pode ser interessante também ler nosso artigo sobre comprar casa em Portugal.

Relacionamento com o banco

Uma prática comum em Portugal é de ter custos menores para clientes que queiram aprofundar o relacionamento. O banco oferece taxas menores para quem transferir o salário, contratar um seguro, um cartão crédito, manter aplicações, autorizar débito de contas e assim por diante.

Por conta disto, quando analisamos a ficha padronizada haverá sempre duas TAEGs, sendo que a TAEG dos clientes que cumpram os requisitos mínimos de relacionamento é sempre a mais vantajosa.

Finalidade

A finalidade do imóvel tem um papel importante na proposta de como financiar imóvel em Portugal. Os prazos são maiores e custos menores para moradia própria, havendo uma penalização nas condições para segunda moradia ou investimento.

Vale a pena fazer seguros à parte?

A contratação do seguro de vida e do imóvel é obrigatória para todo financiamento de imóvel em Portugal, porém o que poucos sabem é que a escolha do segurador sugerido pelo banco é opcional.

Se um banco oferece as melhores condições de spread, mas é o mais caro no seguro de vida e de imóvel, pode-se contratar o seguro em uma instituição financeira independente.

Sempre pergunte ao banco qual seria a taxa se contratasse o seguro à parte e veja qual é a combinação de spreads e seguros que resulte nos menores custos.

Imóveis em Portugal: onde encontrar e quais os requisitos para alugar e comprar.

Avaliação e documentação do imóvel

Com a transação de compra acordada, o próximo passo é dar entrada nos documentos pessoais e do imóvel junto ao banco escolhido, que irá providenciar a avaliação.

Os documentos do imóvel nessa fase geralmente se limitam à caderneta predial, licença de utilização e certidão predial. Em uma fase posterior será requerida a ficha técnica de habitação.

Como regra geral o montante do financiamento de um imóvel em Portugal é determinado pelo menor valor entre aquisição e avaliação. Se o valor de avaliação é menor que o de aquisição, na prática o percentual financiado será menor do que esperado. Se o valor de avaliação for maior, o percentual inicial se manterá.

Empresas especializadas

Empresas especializadas em investimento imobiliário e cidadania também podem ajudar nesta fase do processo e direcionar sua pesquisa, tendo em mente o objetivo do seu investimento. Seja em busca de uma segunda cidadania ou simplesmente diversificar seu portfólio de propriedades.

Para tonar o seu processo mais simples e seguro, você pode contar com a consultoria da Atlantic Bridge, clique aqui para preencher nosso formulário, sem compromissos.

Transferindo capital

As transferências de recursos para exterior devem ser realizados através de corretoras de câmbio, que podem ou não ser associados ao banco de sua conta corrente. Os custos associados envolvem o imposto sobre operações financeiras (IOF), taxas de remessa e o spread.

Confira ainda o nosso guia para enviar dinheiro para Portugal com taxas baixas.

Comprando como pessoa jurídica

É possível realizar a aquisição e financiamento de um imóvel em Portugal através de uma empresa de sua propriedade, o que pode significar uma taxa tributária menor para envio de dinheiro do Brasil, mas significará taxas de juros maiores, prazos e percentuais financiados menores.

Nota importante: as informações de valores e taxas funcionam como um guia neste caso e podem variar de acordo com o período.

Se existe um consenso entre investidores do mundo todo, é esse: independente do valor ou do tamanho – pode ser uma mansão ou um apartamento de 50 metros quadrados – investir na compra de imóveis é uma das formas mais seguras e eficazes de investimento.

Agora que você já sabe como financiar imóvel em Portugal, sinta-se a vontade para entrar em contato e saber mais sobre esse processo.

 

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário