O Golden Visa Portugal é um caminho bastante atrativo para os investidores que desejam aceder ao Espaço Europeu e obter uma cidadania europeia. O programa Golden Visa de Portugal foi criado em 2012 para atrair capital estrangeiro e dinamizar a economia do país. Trata-se de uma autorização de residência para atividades de investimento (ARI) em troca de um investimento qualificado no país. 

Portugal oferece atualmente o melhor programa de Golden Visa da Europa, seja pela diversidade de opções de aplicação de capital, seja pelos valores mínimos de investimentos mais baixos do que os exigidos em outros países. Além disso, no programa português, o requerente não é obrigado a residir no país, sendo necessária, apenas, a estadia de 7-14 dias por ano em Portugal durante o período dos 5 anos de investimento. E após esse prazo de 5 anos, já é possível requerer a cidadania portuguesa.

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Aquisição de bens imóveis: o investimento mais procurado

Entre as opções de investimento elegíveis ao Golden Visa, a mais popular ainda é a aquisição de imóveis em Portugal. Em 2021, os investimentos em Real Estate representaram um total de 87% das Autorizações de Residência para Atividade de Investimento (ARI) no país, de acordo com o SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras).

 

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Quais as restrições atuais quanto à localização/utilização de imóveis elegíveis ao Golden Visa?

A partir de 2022, algumas restrições foram impostas quanto à localização/utilização de imóveis para fins de pedido de Golden Visa. Passaram a ser inelegíveis os imóveis adquiridos para fins residenciais que estejam localizados em áreas de alta densidade populacional. Áreas urbanas, como Lisboa e Porto, ficaram disponíveis apenas para compra de imóveis com fins comerciais e turísticos. Anteriormente, não havia impedimento geográfico para essa modalidade. Para fins comerciais ou de serviços relativamente ao uso do imóvel não há impeditivo de localização, ou seja, é possível realizar o investimento imobiliário em todo o país. 

 

Quais os valores mínimos de investimento em Real Estate para obtenção do Golden Visa?

É possível habilitar-se ao Golden Visa através da aquisição de um ou mais imóveis cuja soma dos valores investidos seja de, no mínimo, € 500.000. Os imóveis vocacionados para habitação, como dito anteriormente, devem estar localizados em zonas do interior continental e das ilhas da Madeira e dos Açores. 

Contudo, este valor mínimo passa a € 350.000,00 quando se tratar de imóvel voltado para reabilitação. Nesses casos, o imóvel precisa ter mais de 30 anos ou estar localizado em Área de Reabilitação Urbana (ARU). Essa foi uma maneira encontrada pelo governo português para promover a reabilitação das cidades e dos imóveis antigos. As delimitações geográficas (para ARU) são estabelecidas por cada Câmara Municipal. 

Adicionalmente, os referidos valores podem ser reduzidos em 20%, caso a propriedade esteja localizada em zona de baixa densidade demográfica, o que também é definido pela autoridade pública (por lei). Desse modo, os valores mínimos podem chegar a €280.000 quando localizados em determinadas áreas e desde que o imóvel seja voltado para reabilitação.

Os Imóveis para comércio e serviços também precisam ter um valor mínimo de € 500.000,00. Nesse caso, não há limitação geográfica. O valor mínimo passa a € 350.000,00 quando se tratar de imóvel voltado para reabilitação e também nesse caso os valores podem ser reduzidos em 20% na hipótese do imóvel estar localizado em zona de baixa densidade demográfica.

 

Principais vantagens em investir no mercado imobiliário português 

Mesmo num cenário em que os imóveis habitacionais não são mais elegíveis ao GV nos grandes centros urbanos, entendemos que o investimento no mercado imobiliário ainda pode ser bastante interessante pelos seguintes motivos:

 

  1. Valores Atrativos: De uma maneira geral, os valores dos imóveis em Portugal são bastante competitivos face ao valor de imóveis semelhantes em outros países localizados na União Europeia, com possibilidade de retornos atraentes para os investidores, em moeda forte e num país de contexto estável;
  2. Turismo Competitivo: Portugal tem um turismo muito competitivo, não apenas na capital mas em todo o continente e nas ilhas. Num cenário de pós-pandemia, espera-se um retorno rápido e expressivo do turismo no país, com número já a superar valores de 2019. Assim, imóveis destinados a aluguéis para turistas podem apresentar boas taxas de retorno do investimento.
  3. Expatriados/Nomads: Portugal tem se tornado cada vez mais atrativos para expatriados com alto poder aquisitivo, que buscam imóveis para estabelecimento da sua moradia. De facto a maior parte visa fixar a sua residência nas cidades de Lisboa e do Porto, entretanto a procura por cidades menores ou pelas ilhas vem aumentando, assim como os esforços do Governo para povoação do interior do país.
  4. Demanda Interna: A demanda interna também esteve bastante aquecida nos últimos anos e assim continua, apesar do cenário de instabilidade internacional. Neste sentido, destaca-se que ainda não há oferta suficiente no país para atender as demandas interna e externa, em especial nas grandes cidades.  
  5. Juros baixos: Apesar da previsão de um aumento global nas taxas de juros, na Europa prevê-se uma subida de forma mais lenta e gradual comparativamente aos Estados Unidos ou Inglaterra. Em especial, em Portugal a Euribor de 12 meses passou de taxas negativas para 1% em 2022, com previsões para 2% até ao final de 2023, ainda assim valores bastante atrativos a nível mundial.
  6. Produtos atrativos para comércio/serviço nas grandes cidades: Com a alteração da lei que retirou a elegibilidade dos imóveis habitacionais nos grandes centros urbanos de Lisboa e do Porto, os investimentos para o GV em imóveis comerciais ou de serviços vem crescendo em oferta. Salas comerciais, lojas e galpões industriais são elegíveis para o GV e existem excelentes ofertas no mercado. Lembrando que esse tipo de operação, normalmente, está atrelado a um aluguel comercial, de longo prazo, garantindo uma rentabilidade para o investidor, além da valorização do imóvel.
  7. Produtos imobiliários destinados ao mercado de Hotelaria: O programa GV é responsável por um importante impulso para a renovação do parque hoteleiro de Portugal e o mercado oferece uma excelente oportunidade de investimento em diversas regiões do país, com destaque para o Algarve, Porto e Lisboa. O investidor GV pode adquirir unidades de hotéis, a partir de 280k, que serão reabilitados ou construídos, operados por grandes marcas como Hilton e Sheraton, e ainda desfrutar de férias durante o período de aplicação do GV. Um investimento interessante e com retorno, por vezes, garantido por uma operação de buy-back. Ademais, como se trata de imóveis com destinação comercial/serviço, os mesmos podem estar localizados grandes centros urbanos e serem elegíveis ao GV com as regras atuais. 

 

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