Portugal foi durante muito tempo uma aberração imobiliária. Em uma tradição que remonta ao começo do século passado, a balança dos direitos pendia para o lado dos inquilinos, tornando o aluguel residencial um dos piores negócios que existiam em terras portuguesas.  O panorama mudou em 2012 com a introdução de uma nova lei de inquilinato, e mudou tanto que atualmente as Câmaras Municipais estudam a contenção e suspensão de imóveis destinados à exploração turística com as novas regras para imóveis para turistas em Portugal. Saiba tudo abaixo.

Novas regras para imóveis para turistas em Portugal: como era antes da Lei de Inquilinato

Antigamente, em Portugal, os contratos não eram passíveis de reajuste. O inquilino permanecia no imóvel, mesmo após o vencimento do contrato, passando o “direito” para os filhos. Os aluguéis sem correção perdiam valor perante à inflação, tornando-se irrisórios a ponto de não justificar que o proprietário fizesse qualquer manutenção.

Sem poder retirar os inquilinos e tendo que lidar com a bizarra figura jurídica da hereditariedade do contrato de aluguel, o proprietário se via em um círculo vicioso de aluguéis simbólicos e imóveis degradados, sem manutenção.

2012: Nova Lei de Inquilinato

A Nova Lei de Inquilitato entrou em vigor em 2012. A partir de então, o proprietário já pode retomar o imóvel no vencimento do contrato. Melhor ainda, pode pedir a saída de inquilino para uma reforma completa.

A mudança do ambiente regulatório foi essencial para que o centro histórico de Lisboa e do Porto fossem renovados e alugados para turistas, que desde então não param de chegar em voos low cost e através das plataformas digitais de compartilhamento, como o Airbnb.

Alojamento local em ascensão

O movimento foi tão vigoroso que o governo resolveu reconhecer e regulamentar o setor, que passou a ser conhecido como “alojamento local”. Foram criadas regras de segurança, impostos, controle de hóspedes estrangeiros e registro nas câmaras municipais (prefeituras).

O sutil detalhe é que ninguém podia barrar a criação de um novo alojamento local. Era só comunicar às câmaras municipais e começar a faturar. Eventualmente haveria fiscalização, porém o início era imediato.

Começaram a chover reportagens na mídia impressa e televisiva dos antigos inquilinos sendo retirados. Com um imenso conflito de identidade, Portugal amava o dinheiro do turismo, porém detestava o despejo das pessoas.

Depois de anos de reclamação, o governo resolveu aumentar os impostos sobre o alojamento local, como forma de frear o setor, para depois passar o controle da instalação de novos alojamentos locais para as câmaras municipais, incluindo poder de veto.

Novas regras para imóveis para turistas em Portugal fachada

Se está nos seus planos investir em imóveis em Portugal, sugerimos a leitura desse artigo.

Lisboa: suspensão e regulamento de zonas de contenção

Imediatamente, em novembro de 2018, Lisboa bloqueou a instalação de novos alojamentos locais em áreas com grande presença turística: Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama e Mouraria, para seis meses depois incluir no bloqueio, a Graça e Colina de Santana.

Ao mesmo tempo, colocou em audiência pública um novo regulamento, que ainda está em tramitação, prevendo que áreas em que o alojamento local represente mais de 10% dos imóveis sejam consideradas de contenção (relativa ou absoluta). Nesses locais só é possível a instalação com base na exceção que a câmara considerar oportuna.

De acordo com este projeto de regulamento, a Câmara, porém, só poderá considerar imóveis que não tiveram inquilinos residenciais nos últimos cinco anos. O intuito é claramente travar o desvio de casas e apartamentos para a atividade turística.

Nos casos em que não houve inquilinos nos últimos cinco anos, o regulamento que está em tramitação estabelece os critérios onde a câmara poderá considerar liberar um alojamento local nas áreas de contenção:

  1. Imóvel que esteja totalmente vazio há mais de três anos ou com obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação;
  2. Quando houve mudança de uso de logística, indústria ou serviços para habitação.

A autorização, caso concedida, terá um prazo de cinco anos, quando haverá a necessidade de obter uma nova licença.

Porto: contenção começa em 2019

O Porto só começou o movimento de aperto em julho de 2019, estabelecendo um bloqueio de novos alojamentos locais nas áreas de contenção, definidas como aquelas em que haja mais de 25% de imóveis para turistas.

Da mesma forma, a Câmara do Porto colocou em audiência pública um novo regulamento, que ainda está em tramitação, prevendo que novos registros de estabelecimentos de alojamento local nas zonas de contenção poderão ser concedidos desde que os imóveis não tenham sido alugados nos últimos três anos.

Atendendo esse requisito, a câmara poderá conceder a licença para:

  • Imóvel que estiver vazio nos últimos três anos;
  • Prédios que estavam em mau ou péssimo estado de conservação que foram objeto de reforma completa realizada nos últimos dois anos;
  • Mudança de uso de logística ou indústria para habitação ou serviços;
  • Novos edifícios que surgiram de demolições com fundamento em péssimo estado de conservação ou risco de desabamento;
  • Quando a exploração do alojamento for na modalidade de quartos.

De acordo com este projeto de regulamento, o prazo da autorização é de seis anos para locais com concentração de alojamento local de 25%, quatro anos para mais de 37,5% e dois anos para mais de 50%.

Veja onde é melhor comprar imóveis em Portugal: em Lisboa, Porto ou Algarve.

Cuidados adicionais com as novas regras para imóveis para turistas em Portugal

Embora ainda em tramitação, essas novas regras para imóveis para turistas em Portugal deixam claro que para obter retornos superiores à média com a exploração do alojamento local o investidor precisa ter cuidados adicionais na escolha do imóvel em Lisboa e no Porto.

É preciso avaliar o nível de contenção em que o imóvel está inserido e escolher as melhores áreas, preferencialmente aquelas que ainda não estejam sob o espectro da contenção e que não tenham autorizações com prazo determinado.

Especialmente autorizações com prazo definido carregam o risco de mudança de atitude das câmaras municipais no momento da renovação, trazendo uma grande vantagem para os imóveis que estejam fora da área de contenção, cuja autorização não tem nenhum prazo fixado.

Leia também o nosso guia passo a passo para comprar imóveis em Portugal.

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário