E aquele amigo chique foi “passar as férias no apartamento em (insira nome de uma cidade da Europa ou EUA)”. De novo. Ao ouvir esta história repetidas vezes e devido à minha própria limitação, pensava que (i) meu amigo estava milionário ou (ii) era um perdulário, que gastava sem pensar.

No final, nem um, nem outro. Foi chocante aprender que o pied-à-terre europeu requer muito menos que supunha com retorno que não se encontra nos imóveis no Brasil de hoje. 

O “perdulário” que vive tirando férias na Europa pagou apenas 30% de entrada e mais nada. O financiamento de 70% do imóvel com juros europeus de 1,2% ao ano permite que o próprio aluguel pague as prestações. 

Virou minha missão reproduzir essa fórmula. Não foi fácil, mas junto com meus sócios adquirimos um terreno na maior região de universidades e hospitais do Porto, aprovamos o projeto, obtivemos o protocolo de financiamento dos clientes com o Banco Santander e 6 meses de obra Silva Porto Living. 

Não só é um investimento acessível com entrada de €10 mil com retorno de 1% ao mês sobre o capital investido, como também é um excelente destino para suas férias europeias – o Porto acumula prêmios como melhor destino turístico europeu.

A oportunidade

O Silva Porto Living é um prédio voltado para atender a enorme demanda de estudantes e profissionais de saúde que precisam de um lugar perto do trabalho ou da faculdade.

Apartamento tipo dianteiro

São flats – ou T0s, como são chamados por aqui – de até 39 m2 com acabamento de alto padrão, voltados principalmente para o estudante estrangeiro que exige qualidade e está disposto a pagar mais pelo aluguel.
O comprador pode fazer uma obra rápida para fechar o quarto com uma estrutura de madeira ou mesmo dry wall, possibilitando o compartilhamento da unidade por duas pessoas.

Apartamento tipo traseiro

A arquitetura é moderna, com fachada de vidros de chão ao teto e de um lado a outro, muita iluminação natural, com exposição solar nascente ou poente. 

Vem totalmente equipado com cozinha completa, incluindo forno, fogão e lava louças, armários de roupas, preparação para ar condicionado e energia solar.

Está ancorado na região do Pólo Universitário a apenas 500 metros da belíssima Praça da Arca D’Água, onde também fica a Universidade Fernando Pessoa e seus mais de 4.000 alunos.

O complexo de faculdades e universidades do Porto é famoso na Europa, situando-se entre os melhores do mundo na arquiteturadesportoengenharia civil e química, agriculturaciências do ambiente e farmácia, além uma excelente oferta em medicina, administração e direito, entre outros.

Segundo o Instituto Nacional de Estatística são 75.000 alunos inscritos nos cursos universitários da cidade, a maioria nas 4 universidades do Pólo. Adicionalmente, no mesmo local ficam dois hospitais dos mais importante da cidade (São João e IPO). 

O Silva Porto Living é a solução ideal para estudantes, profissionais de saúde ou mesmo acompanhantes de pacientes, que poderão ir a pé para a faculdade ou hospital, sem prejuízo do acesso às principais vias da cidade e transporte público. 

Quanto custa, como paga, quando entrega

Os apartamentos estão sendo vendidos por €115.000. As condições de pagamento especiais para brasileiros são de sinal de €10.000, duas intermediárias de €12.250 durante a obra e os 70% restantes financiados diretamente com o Santander, um tremendo diferencial por já financiar durante a obra. 

No caso de ser residente em Portugal e com passaporte europeu, o financiamento pode chegar até 90%

A obra iniciou em janeiro de 2019 e a entrega está prevista para o primeiro semestre de 2020.

Quanto será o aluguel e o retorno?

O mercado indica que os flats do Silva Porto Living serão alugados no mínimo por €700 por mês (aprox. R$3.000) ou €8.400 por ano (aprox.R$36.000). Os detalhes do estudo estão ao final deste artigo.

Para quem se preocupa como gerenciar um imóvel à distância, por conta da explosão de apartamentos turísticos para aluguel, criou-se em Portugal uma estrutura de gerenciamento de imóveis com soluções completas que podem cuidar de absolutamente tudo relacionado ao gerenciamento ou até outras opções em que é possível contratar os serviços à la carte. 

Com o aluguel a €700 euros, a expectativa é de gerar €4.227 por ano, incluindo despesas, comissão da plataforma Uniplaces, juros do financiamento e impostos. O investimento total é de €34.500, gerando um retorno de 12,3% ano sobre o capital investido (€4.227 ÷ 34.500).

O aluguel obtido no Silva Porto será suficiente para pagar as prestações de um financiamento em 30 anos e ainda sobrar, ou seja, é possível adquirir um imóvel por 30% do preço total e nada mais.

A amortização de um financiamento de 30 anos requer €224 mensais ou €2.688 anuais, o que significa que o imóvel se paga sozinho e ainda sobra €1.539 por ano.

Embora não contemos com isso, o preço do aluguel tem subido cerca de 15% ao ano e é muito provável que estará maior na entrega, prevista para o primeiro semestre do ano que vem. 

Porque alugar para estudantes?

Apenas 12% dos 113.813 alunos que estudam longe de casa são atendidos por alojamentos do governo, o resto tem que se virar em um mercado onde não há nova oferta suficiente. 

A equação é simples de entender. Mesmo que toda nova construção residencial, turística e estudantil fosse redirecionada exclusivamente ao mercado de estudantes, ainda assim não acomodaria todo mundo. Só no Porto e só no mercado estudantil foram 3 mil novos alunos no último ano para um total de construção de 2.200 unidades.

O mercado de estudantes é extremamente resiliente. A educação não pode esperar. Os pais fazem de tudo para ter a melhor opção que o bolso permitir. O tamanho do mercado estudantil nunca baixou do patamar alcançado após a entrada do país na União Europeia.

Estudo de mercado

Nossa estimativa é que o Silva Porto Living será alugado por um mínimo de €700 mensais, de acordo com a pesquisa que indica que imóveis de alto padrão custam na média €854 mensais e imóveis de qualquer padrão para duas pessoas estão com uma média de €750.

Os dados foram obtidos em pesquisa feita junto ao Uniplaces em julho de 2019. O Uniplaces é o maior market place europeu para alojamento estudantil. É o AirBnB para estudantes, tendo um completo domínio do mercado local.

A amostragem do estudo é de toda a oferta de aluguel de uma “unidade completa” que acomode até 2 pessoas, seja um quarto em uma residência universitária, um flat ou um apartamento de 1 dormitório.

Na média custa €750 mensais para alugar um espaço completo para alojamento de até 2 pessoas na cidade do Porto. 

 

Porém nem todos os imóveis nasceram iguais. Existem imóveis velhos, em precário estado de conservação em uma localização mais ou menos e existem apartamentos de primeira linha em localizações premium.

Fazendo a classificação da oferta por nota de desempenho da qualidade do imóvel e localização, os imóveis de alto padrão, onde se inclui o Silva Porto Living, estão sendo alugados na média por €854.

Disclaimer
O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista. O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação. O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar. Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento. Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.

 

 

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário