Uma cena comum na compra de imóveis em Portugal é se defrontar com dois apartamentos no mesmo prédio e com quantidade idêntica de quartos, mas com valores por metro quadrado com diferença de mais de 100%. Como pode ser que dois imóveis no mesmo local e número de quartos terem preços tão diferentes? E mais importante, qual deles é o melhor negócio? Entenda como funciona o preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal.

O preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal depende do critério utilizado para divulgação da área

A comparação por metro quadrado é uma conta simples de fazer que define a relação básica de custo e benefício. Ela parece ser muito justa e intuitiva. Os custos de construção são definidos pelo tamanho, assim mais metros quadrados construídos representam mais dinheiro gasto na obra.

O conceito de preço por metro quadrado é ótimo, porém, por mais útil que seja, a sua simplicidade é enganadora. Os fatores de distorção desta medida são tantos que qualquer conclusão sobre o preço de uma casa usando esse critério está comprometida.

O principal inimigo desse critério é a incrível variedade de formas que se pode anunciar a área de uma casa. Imagine um apartamento térreo de três quartos de área interna coberta de 150 m², com paredes ocupando 15 m², garagem de 30 m² e um grande terraço de 100 m².

Pode-se anunciar esse apartamento com uma área de 280 m² ou 135 m², dependo do critério utilizado. Se o preço é de 300 mil euros, o valor por metro quadrado pode ser de 1.071€ ou 2.222€, havendo uma diferença de mais de 100%.

Imagine a confusão na cabeça do comprador quando confrontado com centenas de opções em que o critério de divulgação de áreas não é sempre o mesmo. É certo que cada anunciante utiliza um critério diferente para a divulgação de áreas, tornando a comparação complicada.

Leia também nosso guia passo a passo para comprar imóvel em Portugal.

Entenda os critérios de medição de área em Portugal

Para lidar com esse desafio em primeiro lugar é preciso entender os critérios de medição de área em Portugal. Fique esperto porque é diferente do Brasil, onde prevalece o critério de área privativa – que inclui garagem, depósito e paredes – ou área útil – que inclui apenas a área interna, sem paredes, garagens e depósitos.

O mais usado pelos profissionais em Portugal é a área bruta privativa que corresponde a área interna do imóvel, incluindo a área ocupada pelas paredes, bem como por varandas, subsolos e sótãos privativos. Não inclui área comum, como por exemplo um hall de um prédio, nem garagem e depósitos.

A área bruta dependente é a área coberta de uso exclusivo situada na área comum que não está integrada à área bruta privativa, por exemplo, uma garagem ou depósito. Some-se área bruta privativa e dependente e chegamos ao equivalente à área privativa no Brasil.

Denominações de áreas utilizadas em Portugal

  • Área bruta privativa: área interna, incluindo paredes, varanda, subsolo e sótão;
  • Área bruta dependente: garagens e depósitos.

A área bruta privativa é sempre bem mais cara que a área dependente. Fazer uma vaga de garagem custa menos que uma sala, por exemplo. Entre a área bruta privativa, também há diferenças importantes. Um terraço é bem mais barato que fazer a área coberta interna.

metro quadrado apartamento Portugal

Conheça também quais são os principais erros dos brasileiros ao comprar casa em Portugal.

Exemplos práticos para entender a diferença no preço do metro quadrado na compra de imóveis em Portugal

Um imóvel com área bruta privativa de 150 m² com um terraço de 50 m² tem valor por metro quadrado menor que o apartamento com área bruta privativa de 150 m² e sem terraço no mesmo prédio.

Outra questão importante é a proporção entre áreas nobres com acabamentos caros, como cozinha e banheiros, em relação ao restante do apartamento. Fazer uma cozinha completa com armários e eletrodomésticos é muito mais caro que uma sala.

Uma casa de 100 m² com áreas nobres de 20 m² custará muito menos por metro quadrado que um estúdio de 30 m² em que a cozinha e banheiro ocupem 15 m². Não é à toa que uma casa de 4 quartos tenha um preço por metro quadrado menor que um estúdio localizado exatamente na mesma região e com o mesmo tipo de acabamento e conservação.

A localização também precisa ser levada em consideração

Nem tente comparar imóveis que estão a mais de 1 km de distância. A localização é essencial para determinar preço e há uma enorme sensibilidade em Portugal. As cidades são menores e a distância de 1 km é suficiente para cair fora de uma zona turística com o preço literalmente despencando repentinamente.

Mesmo dentro de cada microlocalização é importante levar cada rua em consideração. Uma rua principal, grande e arborizada, não tem o mesmo preço de uma rua terciária e apertada. As vistas não serão as mesmas, assim como a exposição solar e status social.

Os brasileiros valorizam muito imóveis colados ao metrô, porém, a realidade é que os imóveis nessa localização geralmente são mais simples e geralmente de baixa qualidade, dificultando muito a procura dos brasileiros.

A maioria da população portuguesa tem acesso a um carro. Estar colado ao metrô não é tão importante quanto estar próximo a um bom acesso às principais vias das cidades.

É comum que os acessos fiquem congestionados na hora de pico e, portanto, quanto mais perto estiver da estrada ou vias estruturantes, menor tempo de deslocação e mais qualidade de vida, tornando esses imóveis mais valiosos.

Quanto custa uma casa em Portugal? Veja exemplos de preços.

O que dá comprar com 200.000€ em Lisboa e Porto?

Já possível morar com dignidade na própria cidade de Lisboa, como exemplo neste um apartamento de um quarto com 54 m²na excelente região das Avenidas Novas.

Já no Porto é possível comprar uma apartamento de dois quartos com 98 m² na região da Boa Vista, que é o equivalente a Avenidas Novas de Lisboa.

Se a ideia é comprar para investimento, em Lisboa por 200.000€ compra-se um pequeno apartamento de um quarto e 30m² na badalada região boêmia da Alfama. Os preços são inflados exatamente pela enorme atração turística desses imóveis.

Um imóvel em região equivalente no Porto teria 44m² e ainda viria com um grande terraço.

Veja 12 obstáculos a enfrentar para comprar casa em Portugal.

Quanto eu preciso para morar em Cascais?

Cascais é uma das regiões mais populares entre os brasileiros pela proximidade à Lisboa e excelente qualidade de vida, com acesso ao mar e transportes.

Para conquistar o sonho de viver com espaço suficiente para uma família nas melhores regiões de Cascais é preciso desembolsar pelo menos 230.000€ para adquirir um apartamento de dois quartos de 85m².

Saiba como funciona o mercado imobiliário português neste artigo.

Quanto eu preciso para morar em grande estilo?

Para morar em grande estilo em Lisboa os valores já mudam completamente. Um imóvel de bons acabamentos em um bairro de primeira categoria, como o da Estrela, obriga ao comprador desembolsar 400.000€ por um apartamento de dois quartos de 90 m². Já o melhor bairro do Porto, a famosa Foz do Douro, tem apartamentos de mesmo tamanho por 280.000€.

Agora que você já tem uma ideia do quanto custa uma casa em Portugal, lembramos que para realizar a compra ou financiamento de um imóvel é preciso conhecimento do mercado imobiliário português e da legislação portuguesa, para fazer tudo conforme a lei.

Sugerimos fazer todo o processo acompanhado de um corretor experiente e confiável. Faça uma simulação de consultoria sem compromissos e garanta o seu imóvel com segurança e tranquilidade.

 

Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário