Golden Visa de 280k e 350k: Áreas de Baixa Densidade

Sabia que é possível obter o Golden Visa Portugal através de investimentos imobiliários de a partir de 280k euros? Para chegar a esse valor, o imóvel em questão precisa passar por reabilitação e estar localizado em áreas de baixa densidade demográfica.

O Programa Golden Visa Portugal é um programa de residência por investimento qualificado no país. Com duração de 5 anos, possibilita a aquisição da cidadania portuguesa. Dispõe de diferentes rotas de investimento, com valores que vão de €250k a €1,5 milhão. De todas as modalidades existentes, a mais popular é a aquisição de imóveis.

Atualmente o montante mínimo de investimento exigido na modalidade imobiliária do programa é de €500k, ou €350k em projetos de reabilitação, tanto para imóveis residenciais quanto para os comerciais. Entretanto, no caso de imóveis residenciais aplicam-se atualmente certas restrições de localização. Cabe ressaltar ainda, que o valor mínimo de investimento pode ser reduzido em 20% quando realizado em áreas de baixa densidade populacional.

Saiba aqui como aproveitar essas vantagens previstas na lei e onde estão localizadas essas áreas de baixa densidade populacional. Entenda, também, como fazer um investimento de € 280k em imóvel residencial elegível ao Programa Golden Visa Portugal.

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Guia Definitivo do Golden Visa Portugal – FAQ

Alterações na lei e restrição de localização para imóveis habitacionais

Desde 01 de janeiro de 2022, a localização dos imóveis residenciais elegíveis para Golden Visa passou a estar restrita aos territórios do interior de Portugal e nas ilhas da Madeira e dos Açores. Anteriormente, não havia nenhum impedimento geográfico para essa modalidade. Com essa alteração, grandes centros urbanos, como Lisboa e Porto, ficaram inelegíveis ao Golden Visa, quando adquiridas para habitação.

Esta restrição não se aplica aos imóveis adquiridos para fins comerciais, que podem estar situados em qualquer parte de Portugal.

A alteração, imposta pelo Governo Português, teve por objetivo estimular o desenvolvimento de regiões menos urbanizadas do país, contendo a especulação imobiliária nas regiões com maior densidade populacional.

Territórios do “Interior” e Áreas de “Baixa Densidade Populacional”: Entenda a diferença

Portugal dispõe atualmente de um sistema de classificação das áreas no país elegíveis ao Golden Visa para investimento imobiliário habitacional. Elas são chamadas de “territórios de interior” e “áreas de baixa densidade populacional”. Mas não atenção, que são termos diferentes!

O que são “territórios do interior”?

Resumidamente, podemos dizer que os “territórios de interior” são áreas delimitadas pelo governo, beneficiadas com incentivos fiscais para o seu desenvolvimento econômico.

Atualmente, a realização de investimento imobiliário residencial para fins de aquisição do Golden Visa Portugal só é permitida nas áreas que estão classificadas pelo governo português como “territórios do interior”, de acordo com a Portaria 208/2017. Neste texto legal consta a listagem dos Concelhos e Freguesias portuguesas abarcados.

Vale repetir, mais uma vez, que para imóveis comerciais, não há restrições de localização, sendo elegíveis propriedades imobiliárias localizadas em qualquer parte de Portugal Continental e Ilhas.

O que são “áreas de baixa densidade populacional”?

As áreas de baixa densidade são unidades territoriais (classificadas como NUTS III) com menos de 100 habitantes por km2 ou um PIB per capita inferior a 75% da média nacional. A classificação é usada pelo governo para diferentes finalidades políticas e econômicas, incluindo também questões relativas ao Golden Visa. A listagem completa dos territórios pode ser consultada aqui.

O investimento em áreas de baixa densidade populacional possui uma grande vantagem sobre as demais áreas do país: um desconto de 20% no valor mínimo de investimento elegível ao Golden Visa. Esse desconto abarca não só os investimentos imobiliários. Aplica-se também nas modalidades de criação de postos de trabalho, investimento em produção artística e investimento em investigação científica.

Concelhos de baixa densidade em Portugal:

1. Abrantes
2. Aguiar da Beira
3. Alandroal
4. Alcácer do Sol
5. Alcoutim
6. Alfândega da Fé
7. Alijó
8. Aljezur
9. Aljustrel
10. Almeida
11. Almodôvar
12. Alter de Chão
13. Alvaiázere
14. Alvito
15. Ansião
16. Arcos de Valdevez
17. Arganil
18. Armamar
19. Arouca
20. Arraiolos
21. Arronches
22. Avis
23. Baião
24. Barrancos
25. Bej
26. Belmonte
27. Borba
28. Boticas
29. Bragança
30. Cabeceiras de Basto
31. Campo Major
32. Carrazeda de Ansiães
33. Carregal do Sal
34. Castanheira de Pêra
35. Castelo Branco
36. Castela de Vide
37. Castro Daire
38. Castro Marim
39. Castro Verde
40. Celorico da Beira
41. Celorico de Basto
42. Chamusca
43. Chaves
44. Cinfães
45. Constância
46. Coruche
47. Covil
48. Crato
49. Cuba
50. Elvas
51. Estremoz
52. Évora
53. Fafe
54. Ferreira do Alentejo
55. Ferreira do Zêzere
56. Figueira de Castelo Rodrigo
57. Figueiró dos Vinhos
58. Fornos de Algodres
59. Freixo de Espada à Cinta
60. Fronteira
61. Fundão
62. Gavião
63. Góis
64. Gouveia
65. Grândola
66. Guarda
67. Idanha-a-Nova
68. Lamego
69. Lousã
70. Marção
71. Macedo de Cavaleiros
72. Mangualde
73. Manteigas
74. Marvão
75. Meda
76. Melgaço
77. Mértola
78. Mesão Frio
79. Miranda do Corvo
80. Miranda do Douro
81. Mirandela
82. Mogadouro
83. Moimenta da Beira
84. Monção
85. Monchique
86. Mondim de Basto
87. Monforte
8. Montalegre
89. Montemor-o-Novo
90. Mra
91. Mortágua
92. Moura
93. Mourão
94. Murça
95. Nelas
96. Nisa
97. Odemira
98. Oleiros
99. Oliveira de Frades
100. Oliveira o Hospital
101. Ourique
102. Pampilhosa da Serra
103. Paredes de Coura
104. Pedrógão Grande
105. Penacova
106. Penalva do Castelo
107. Penamacor
108. Penedono
109. Penela
110. Pedo da Régua
111. Pinhel
112. Ponte da Barca
113. Ponte de Sor
114. Portalegre
115. Portel
116. Póvoa de Lanhoso
117. Proença-a-Nova
118. Redondo
119. Reguengos de Monsaraz
120. Resende
121. Ribeira de Pena
122. Sabrosa
123. Sabugal
124. Santa Comba Dão
125. Santa Marta de Penaguião
126. Santiago de Cacem
127. São João da Pesqueira
128. São Pedro do Sul
129. Sardoal
130. Sátão
131. Seia
132. Sernancelha
133. Serpa
134. Sertã
135. Server do Vouga
136. Soure
137. Sousel
138. Tábua
139. Tabuaço
140. Tarouca
141. Terras de Bouro
142. Tondela
143. Torre de Moncorvo
144. Trancoso
145. Valpaços
146. Vendas Novas
147. Viana do Alentejo
148. Vidigueira
149. Vieira do Minho
150. Vila do Rei
151. Vila do Bispo
152. Vila Flor
153. Vila Nova da Barquinha
154. Vila Nova de Cerveira
155. Vila Nova de Foz Côa
156. Vila Nova de Paiva
157. Vila Nova de Poiares
158. Vila Pouca de Aguiar
159. Vila Real
160. Vila Velha de Ródão
161. Vila Verde
162. Vila Viçosa
163. Vimioso
164. Vinhais
165. Vouzela

Além dos conselhos de baixa densidade populacional, cabe destacar que existem freguesias de baixa densidade populacional que estão localizadas em concelhos que não são de baixa densidade. A lista completa pode ser consultada aqui.

Territórios do Interior E em Área de Baixa Densidade: A Vantagem da Intesecção para o Golden Visa

Uma área pode estar “interior”, mas ser de alta densidade. Nesse caso, você pode comprar um imóvel residencial, mas nenhum desconto se aplica.

Já se a área for no interior e de também de baixa densidade, poderá dispor do desconto de 20% no valor mínimo exigido no investimento. Em outras palavras, nesse caso, o imóvel será elegível ao Golden Visa Portugal, para fins habitacionais ou comerciais, ainda que custe a partir de € 400k.

Imóveis para reabilitação urbana: Investimento de €350K

O valor mínimo do investimento imobiliário necessário para o Golden Visa passa a ser de € 350k quando se tratar de imóvel para reabilitação. Nesses casos, o imóvel a ser recuperado deve:

• ter obrigatoriamente mais de 30 anos,
  OU
• estar localizado em Área de Reabilitação Urbana (ARU)

O montante gasto na reforma é contabilizado no valor total de investimento. E esse valor mínimo exigido pode diminuir para € 280k, como veremos adiante.

Como identificar uma Área de Reabilitação Urbana (ARU)?

As Áreas de Reabilitação Urbana (ARUs), por definição, são áreas territorialmente que, em virtude da insuficiência e degradação de seus edifícios e infraestruturas, necessitem reabilitação. Essas áreas foram definidas no Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, e lista dessas áreas encontra-se aqui.

Imóveis de € 280k elegíveis ao Golden Visa

É possível encontrar imóveis elegíveis ao Golden Visa com valores a partir de € 280k. Essa é a maneira mais barata de se qualificar para o visto dourado português através de um investimento imobiliário.

Para tanto, o imóvel deverá estar em Área de Reabilitação Urbana e em Área de Baixa Densidade Populacional. Mais uma vez, cabe repetir, só poderão ser destinados à habitação quando estiverem localizados também em Territórios de Interior.

Assim, resumidamente, podemos afirmar que para se qualificar para a opção de investimento de € 280k deverá investir em:

• projeto de reabilitação urbana de imóvel comercial, localizado em uma área de “baixa densidade” do país;
• projeto de reabilitação urbana de imóvel residencial, localizado numa área de “baixa densidade” do país, e também em “território do interior”.

Imóveis no Algarve são elegíveis ao Golden Visa?

Para habitação, nem todas as zonas do Algarve são elegíveis. Embora o Algarve seja classificado como ‘baixa densidade’, não é considerado, no seu todo, como interior de Portugal. Desse modo, há partes do Algarve que não são elegíveis para um investimento imobiliário residencial.

Atualmente, algumas áreas são consideradas de “baixa densidade populacional” e também “interior”. Entre elas: Aljezur, Odeceixe e Sagres. Nestes casos, poderá comprar um imóvel residencial ou investir num projeto de reabilitação residencial.

Imóveis residenciais nas ilhas são elegíveis ao Golden Visa?

Sim, os requerentes do Golden Visa podem comprar imóveis ou investir num projeto de reabilitação (tanto residencial como comercial) nas ilhas da Madeira e dos Açores. Entretanto, ambas as ilhas são consideradas zonas de alta densidade. Desse modo, nenhuma se qualifica para um desconto de 20%.

Qual o valor mínimo de investimento para “áreas de interior”?

Aplica-se para as áreas de interior as mesmas regras gerais de aquisição imobiliária para Golden Visa: valores mínimos de € 500k ou € 350k em projetos de reabilitação, com 20% de desconto em zonas de baixa densidade populacional.

Residencial ou Comercial: Alguns Esclarecimentos

Você poderá investir em qualquer lugar do país, desde que o imóvel em questão seja classificado como ‘comercial’.

Ao adquirir o imóvel em questão, sua finalidade deverá ser especificada no seu licenciamento. Essa informação é imprescindível para que o seu investimento seja elegível ao Golden Visa.

Um, dois, três imóveis

É importante ressaltar que o valor mínimo do investimento imobiliário não precisa estar necessariamente concentrado em um imóvel único. É possível adquirir mais de um imóvel e contabilizar o valor total do investimento. Mas atenção: que seja possível somar o valor do investimento (incluindo aqueles realizados antes de 2022), todos os imóveis deverão ser elegíveis no que toca à localização e montante mínimo de acordo com as regras atuais.

Um breve resumo

Em síntese, podemos concluir que:

• Investimento imobiliário em território não interior, em área de alta densidade (somente comercial, mas sem desconto)
• Investimento imobiliário em território não interior, em área de baixa densidade (somente comercial, aplica-se 20% de desconto)
• Investimento imobiliário em território interior, em área de alta densidade (residencial e comercial, mas sem desconto)
• Investimento imobiliário em território interior, em área de baixa densidade (residencial e comercial, aplica-se 20% de desconto)
• Investimento imobiliário em área de baixa densidade em área interior, para reabilitação (residencial e comercial, aplica-se 20% de desconto sobre o valor mínimo de €350 k, ou seja, a partir de €280k).

O Golden Visa Portugal foi considerado o melhor do mundo e é a alternativa perfeita para quem busca um caminho para a cidadania portuguesa mas não quer necessariamente mudar-se para Portugal neste momento. Por isso, não deixe de ler também nosso FAQ sobre Golden Visa, com esclarecimentos acerca das diferentes modalidades de investimento, regras para reagrupamento, requisitos para aquisição de cidadania, entre outros.

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*Este artigo tem caráter meramente informativo, não sendo objetivo do mesmo esgotar o assunto ou e nem pode ser utilizado para tomada de decisões de seus leitores acerca do tema.